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探讨万达集团的融资渠道

探讨万达集团的融资渠道

【摘要】要发展就必须要融资。融资，就是指资金融通，通俗

地叫法为筹资，即筹措资金。严格来说，是指企业从自身生产经营

现状及资金运用情况出发，根据企业未来经营策略与发展需要，经

过科学的预测和决策，通过一定的渠道，采用一定的方式，组织资

金的供应，以保证企业生产经营需要的一种经济行为。

大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游

投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产1950亿元，年收

入1051亿元，年纳税163亿元，已在全国开业49座万达广场、26

家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩ktv。2015

年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成

为世界一流企业。

1.银行资金

万达集团在银行资金的使用上更加倚重。从万达的开发项目分

析，贷款类型包括：土地抵押贷款﹑开发贷款﹑资产抵押贷款﹑资

金贷款﹑租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。

万达集团与国内银行保持良好﹑深度的合作关系。央行金融管理

部门金融司还把万达列为全国房地产金融改革试点企业，享受“绿

色贷款”通道，单笔贷款在5亿之内无需审批，两三天就可以批款，

这种金融的审批和支持在中国房地产行业是绝无仅有的。万达已经

分别与中国银行﹑建设银行﹑农业银行签订了“总对总授信”的协

议。所谓“总对总授信”，就是指由商业银行与企业签订授信协议，

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在协议签署后，企业在该商业银行各地各分行的贷款，将无须再履

行既有的信贷逐级审批程序。

万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业，2002﹑2003年就与

东亚银行等银行搞过经营性抵押贷款。那个时期万达是被动进行

的，当时国内银行不给贷款，到了2005年底的时候，四大国有银

行开展了这种业务。

资产评估做抵押适合传统开发模式，传统的开发模式是做项目开

发，还款来源依赖卡法。租约抵押贷款不同，这种抵押贷款只能以

租金作为唯一还款来源，贷款期限长达五年﹑十年时间。对项目租

金资产﹑安全性的评估﹑租户评价要远大于对资产的评估。万达已

经做了五六个项目的租约抵押贷款，模式基本是依据总租金额，抵

押贷款额大概为总租金额的70%，项目总投资额的70%。

2.国内私募

一直以来万达就是私募的宠儿，一方面尽管尚未上市，但万达的

商业模式一直为业界所称道；另一方面更是由于王健林庞大的隐性

资产以及良好的政府人脉。

目前已知的私募，有两笔：①与麦格理在2005年完成的9项商

业物业的24%股权转让，涉及资金高达23亿元。②配合a股首次公

开上市进程，与建银国际已完成的股权私募。首次私募时，万达和

建银国际都未透露资金募集的情况，而轮到第二轮私募时，万达的

私募价格高达每股17元，“建银国际短短半年回报丰厚，第二轮私

募再度积极参与，增持1%的股权”。

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3.海外融资渠道

一直未放弃中国房地产市场信托（reits）自有出租形式的商业

地产投资回报周期过长，是典型的沉淀资金行业，所以通过reits

来运转商业地产，一直是万达创始人王健林所向往的。reits一方

面可化解单一银行贷款所隐含的金融风险，另一方面也可以让民间

资本得以分享国内购物中心发展所带来的长期稳定收益，募集资金

量大，更适合房地产项目长期发展，这也是一直非常向往的融资模

式。

在证券市场融资渠道和境外融资渠道上，万达打探索目前仍未取

得实质性突破。2005年与麦格理完成私募后，2006年筹备的香港

reits，最终失利，但万达从未放弃实现reits的努力。

4.销售回款对现金流的支撑

第一代产品商铺销售对的额不良结果，是万达在第二代产品上调

整战略为”只租不售”。但这种真正的“只租不售”仅仅维持了很

短的时间。在万达第三代产品上，销售的比例显著提高。对城市综

合体的销售回款部分，万达内部给予“生命线”的定位，提升到“长

期发展战