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57论物业管理在社区治理中的作用

■宋梅

我国的物业管理是随着房地产业的发展而产生的一套综合社区管理体系，它是房地产企业在

借鉴了英国、美国、香港的经验后，逐步把科学化、专业化、社会化、企业化的运作机制引

进了房地产的管理之中。物业管理作为一种市场化的社区管理模式，打破了传统计划经济体

制下房产管理单位一直奉行的行政型、福利性、封闭式的房产管理模式，开放式的物业管理

模式利用市场自身的力量以及社区民主参与的形式开启了我国社区治理过程中市场、政府、

社区居民三方有效合作的新时代。

一、物业管理与社区治理

一般认为，“管理”与“治理”两词具有密切的联系，但又有本质的区别。“治理”主要代表

一种政府行政、公众参与、非政府组织作用和企业影响的共同行为，它的兴起是作为对现有

政府和市场两种不同的经济社会管理方式的替代和完善，是区别于“统治”的一种行为，有

别于一般的行政管理。它主要是一种协调、参与和磋商的过程，是民主成分居多的议政行为，

其有别于政府自上而下的管理行为。它的主体主要以政府、公众、市民社会的各种非政府组

织以及具有赢利性质的组织和企业为主。而“管理”一词则主要是指对企业、人事或家务等

的经营、管理或安排，可以看作是一种具体操作性的活动安排和处理，兼有“运作”和“经

营”之意。

“物业管理”是建立在“管理”这一基础概念之上，“社区治理”也同样建立在“治理”的

概念之上，“物业管理”与“社区治理”的关系也正如“管理”与“治理“的关系，二者既

有密切联系，又有本质区别。

“物业管理”一般是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同的契约行使

管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时

对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并

向业主或租户提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、

经营、服务为一体的有偿劳动，走社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社

会、经济、环境效益的同步增长。

而“社区治理”是指在一定的贴近公民生活的多层次复合的地理空间内，依托于政府组织、

民营组织、社会组织和民间公民组织等多种组织化的网络体系，应对社区的公共问题，共同

完成和实现公共服务和社会事务管理的改革和发展过程。其目的在于达成以公民为中心，面

向公民需要的、积极回应外部环境变化的、促使地方发展富有活力的新型社会与公共事务管

理体系。

20世纪80年代，随着市场化改革浪潮的推进，我国住房产权的私有化和商品化得到空前的

发展，物业管理作为住房制度改革的重要产物，进入到社区居民的日常生活中，而契约式的

物业管理模式在我国体制转型时期所带来的社会效应是不可估量的，自1981年深圳成立第

一家物业公司到现在全国已发展了几万家物业公司，这标志着物业管理模式是政府为适应从

计划经济体制向市场体制转型而建构起来的积极策略。

二、物业管理在社区治理中的作用

社区是独立于国家领域、市场领域之外的第三领域，但在我国当前社会结构、利益结构重新

分化整合的历史阶段，各种社会关系和利益关系却在社区集中，人口流动、社会保险、下岗

就业、医疗保障、计划生育、环境保护等社会热点、难点问题齐向社区集中，社区成了解决

社会问题的平台，而物业管理则成了社区治理和为社区居民提供公共服务的平台和基石。“政

府引导，物业先行”的社区管理模式无论是在深圳的“桃源居”社区还是武汉的“百步亭”

社区都得到了成功的实践，政府积极推行的“物业管理进社区”政策正是鉴于市场的成功实

践基础上。物业管理在社区治理与和谐社区的建设过程中发挥了不可替代的作用，其主要表

现在以下四个方面。

（一）推动了社区治理制度的创新

20世纪80年代末深圳作为特区，房地产业迅速发展，但是开发商在开发出大量的商品房后，

却发现很多房子开发出来后，小区中既没有街道办事处，也没有居委会，很多市政设施的配

套建设更是让开发商望而却步，于是在参考了香港的社区管理经验后，深圳很多新开发出来

的社区就把公共服务的工作交给了物业公司来做。我国于深圳成立的第一家物业管理公司正

是在这样一个特殊的历史背景下诞生的，现代化物业管理模式引进深圳社区之后，迅速改善

了深圳商品房社区的环境和公共服务的配套完善，在深圳特区由物业公司介入的社区“环境

优美、服务配套、组织有序”等特色引发了全国社区管理工作者对传统房产管理模式的反思。

1991年～1992年，民政部先后召开了三次全国性的社区建设理论研讨会，并把深圳社区物

业管理和社区治理的成功经验向全国范围内推广。于是自西方引进的现