汕头电力发展股份有限公司收购深圳市万泽房地产开发有限公司股权项目的资产评估报告（第二册）.pdf

评估报告共三册

本册为第二册

汕头电力发展股份有限公司收购

深圳市万泽房地产开发有限公司股权项目

资产评估说明

中联评报字[2009]第237号

中联资产评估有限公司

中联资产评估有限公司

二ＯＯ九年六月二十六日

二ＯＯ九年六月二十六日

汕头电力发展股份有限公司收购深圳市万泽房地产开发有限公司股权项目·资产评估说明

本册目录

第一部分关于评估说明使用范围的声明2

第二部分关于进行资产评估有关事项的说明3

一、委托方、被评估企业和委托方以外的其他评估报告使用者..3

二、关于评估目的的说明9

三、关于评估对象和评估范围的说明10

四、关于评估基准日的说明10

五、可能影响评估工作的重大事项说明10

六、资产及负债清查情况说明12

七、资料清单15

第三部分资产清查核实情况说明19

一、资产清查核实内容19

二、实物资产分布情况及特点19

三、影响资产清查的事项20

四、资产清查的过程与方法20

五、资产清查结论26

六、清查调整说明29

第四部分评估依据的说明30

一、经济行为依据30

二、法律法规依据30

三、评估准则依据30

四、资产权属依据31

五、评估取价依据31

六、其他参考资料33

中联资产评估有限公司第0页

汕头电力发展股份有限公司收购深圳市万泽房地产开发有限公司股权项目·资产评估说明

第五部分资产及负债评估技术说明34

一、流动资产评估技术说明34

二、非流动资产评估技术说明41

三、流动负债评估技术说明52

第六部分收益法评估技术说明54

一、基本假设和限制条件54

二、基本评估方法55

三、资产核实与尽职调查情况说明58

四、房地产行业现状及发展前景64

五、净现金流量估算68

六、权益资本价值估算73

七、收益法评估结论76

第七部分评估结论及其分析77

一、评估结论77

二、评估结论的选取78

三、评估结论成立的条件79

四、评估结论的瑕疵事项79

五、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响82

六、评估结论的效力、使用范围与有效期83

附件长期股权投资技术说明84

一、深圳市鑫龙海置业有限公司84

二、深圳市安业房地产开发有限公司106

三、北京市万泽碧轩房地产开发有限公司128

四、北京浩利鸿房地产开发有限公司152

中联资产评估有限公司第1页

汕头电力发展股份有限公司收购深圳市万泽房地产开发有限公司股权项目·资产评估说明

第一部分关于评估说明使用范围的声明

本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资

产评估报告书和监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规

规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人