精细化管理拿地：快速自建企业土地信息库.docVIP

在拿地的管理实践中，往往存在着众多现实问题。关键岗位人才离职造成土地资料流失现象严重，土地信息数量少、数据标准化程度低、缺乏研究和积累、成功经验共享不充分，土地经济指标和参照信息较少、投资可行性分析不够科学规范;层层控制的审批流程难以应付稍纵即逝的拿地良机，企业拿地决策和管控面临较大风险。如何精细化管理拿地的六大环节，增强集团总部对拿地管理的分级管控，是摆在决策者面前的严峻问题。

一、拿地的分级管控

通过梳理某标杆企业的实践分享，土地管理系统优化土地拓展工作流程，增强业务关键节点的把控，实现各级公司对拿地流程的分级管控。(表1)

土地投资管理系统具有三个方面的特征:

帮助决策者科学决策:以土地投资决策科学化为目的，以土地管理模型为手段，多要素综合分析和动态预测，帮助形成专业科学的土地投资决策。

帮助管理者强力把控:流程梳理和关键节点把控有利于管理层快速推进土地投资进程，强力把控工作质量。

帮助执行者高效执行:动态采集、分析土地投资信息，有效增强信息采集规模和固化力度。土地数据标准化、研究分析规范化，执行有依据，可复制性强。

二、拿地流程的分级管控与关键节点

拿地流程大概可分为土地信息获取、预审立项、可行性研究、投资审核、项目获取、资料归档六个环节。为了增强分级管控，每个环节都要设立相应的关键节点。

1.土地信息获取环节建立网上“全国土地信息库”

“全国土地信息库”可以有效解决土地信息资源大量流失的问题，扩大可选土地信息总数量，为全国各城市之间的土地信息实时分享提供便捷。系统收集各城市沉淀的土地信息，全面记录土地技术指标，为项目初判及筛选提供原始信息。其中，每条记录包括了土地基本信息、招拍挂信息、土地成交信息，为信息使用者提供了较为充分的综合内容。使用者可以对全国有记录的土地资料进行有效搜索，以便能够快速找到想要的土地信息。

2.预审立项环节形成“土地简报”

“土地简报”可以让企业高层查看目标地块的经济估算指标，判断该地块的可行性，解决了决策信息不系统、经济指标不规范、投资策略前期研究缺乏等问题，为相关领导进行审核提供支持。该模块包括现场考察图片、周边成交土地信息、估算结果、综合结论等内容。根据估算结果，综合结论判断地块能否满足公司投资收益的具体经济指标，建议公司是否参与地块竞标，是否启动项目可行性研究，以及采用什么样的竞标策略。

3.土地可行性研究环节完成“可研报告”

“可研报告”是对“土地简报”的细化和深入研究，重点在于形成规划图，标志着拿地流程进入实质性操作阶段。其主要作用是对土地估算结果进行细化和精准测算，形成测算结果和最终的综合结论，并以此形成规划图。

4.投资审核决策环节形成电子化“审批意见流”

系统审批流完成投资审核决策流程，及时有效传递土地投资决策信息，城市公司和各职能部门能够快速分享集中呈现的决策信息，为后续工作及时指导。决策者和审批人的意见被留痕记录，便于追踪查询。发起人、审批人的审批意见记录按时间顺序呈现，系统自动推送审核待办信息到高层辅助决策信息平台首页，通过点击待办链接即可进入审批界面，所有审批时间和操作动作清晰记录。

5.项目获取环节被固化成“协议管理”

项目获取环节主要是城市公司项目发展部或总部发展部组织通过系统外的实际操作完成，是土地拓展流程最为关键性的环节。固化的内容主要包括谈判合同以及成功获取土地后签署的成交确认书。

6.资料归档环节完成“拿地总结”

拿地总结环节完善拿地全过程信息统计和分析，无论项目获取成功与否，项目相关资料都将归档保存，为后续拿地沉淀经验。城市公司项目发展部将项目资料按公司及部门存档要求进行分析、研究，向总部发展部提交相关资料。系统会根据时间节点自动提醒。

三、小结

通过充分运用具有实战操作性的信息化管理工具，房企可以有效扩大土地信息库，规范土地研究报告、提高决策审核效率，降低拿地决策和管控的风险。