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租赁研究

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租赁研究：从租赁视角看深圳商品房“收储”

8月以来，国企“收储”成为商品房市场去库存的焦点，深圳、南京、长沙、武汉及兰州等重点一二线城市纷纷宣布开启下场“收储”。在楼市去库存的压力下，与三四线城市不同，重点一二线城市还面临“十四五”保障性住房筹集供应的压力。那么，能否通过地方国企“收储”商品房转化为保障性住房实现“一箭双雕”？本文将结合深圳的“收储”政策、城市库存及租赁市场的供需特点，尝试进行分析。

一、深圳开启商品房“收储”，助力保障房筹集

8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。通告称为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，该集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域（不含深汕特别合作区）征集商品房用作保障性住房项目。根据深圳市安居集团发布的征集通告要求，主要征集目标为贴近区域发展核心片区、满足生活便利、户型面积在65平方米以下的商品房项目。因此，预计未来收购的项目将用于保障性租赁住房。

深圳市安居集团保障性住房相关征集条件

类别

保障性住房相关征集条件

征集范围

深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

房源要求

1)位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。

2)户型面积合适。原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。

3)生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。

4)手续齐全。拟收购项目须4证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

资料来源：公开资料整理

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2023年初，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳将“十四五”保障性住房筹集目标从54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加20万套（间），规划供应目标提高到60万套（间）。保障性租赁住房在深圳“十四五”住房供应中占比达到55%，比例为一线城市中最高。对于土地供应相对稀缺的深圳，无论是新建筹集还是利用存量转化，都面临一定压力。2024年，深圳全年计划建设筹集保障房10万套（间）、供应分配6.5万套（间）。结合近两年深圳保障性住房的筹集情况，距离目标仍存在一定筹集压力。

二、结合库存难点，“收储”有的放矢

目前，深圳楼市处于下行阶段，库存去化存在一定压力，通过收储商品房转化为保障性住房供应，有利于解决住房需求的结构性不均衡问题。根据深圳商品房库存周期变化情况来看，2019年至2021年库存位于高位，疫情后市场经历了阶段性去化后，库存出清周期又呈现小幅上升的趋势。

数据来源：官方公开数据整理

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数据来源：官方公开数据整理

结合商品房库存类型结构来看，商业、酒店式公寓和办公的出清周期较长，去化压力较大；其中，办公的出清周期达到了114个月。商品住宅的出清周期约26个月，结合商品住宅的库存结构来看，一房和两房的库存周期较长，达到91个月、46个月，去化压力较大。面积方面，70平方米以下的产品库存周期较长，尤其40平方米以下的产品去化压力较大。

结合深圳市安居集团保障性住房相关征集条件，对征集项目产品户型面积限制在65平方米以下，范围包含住宅、公寓、宿舍等，收储的对象与商品房市场去化的难点基本一致。

三、租赁市场景气度下行情况下，如何选择收储？

1、弱复苏下，深圳租赁市场景气度下降

根据安居客租赁市场景气度指数显示，深圳的租赁市场在2023年初经历了春节后快速复苏，三季度开始市场景气度逐步下行，直到今年二季度市场才逐步回升。结合租赁市场各方面监测指标来看，一方面，由于租赁需求热度转弱，二手房出售意愿强烈挤

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压租赁增量，呈现市场供需走弱的趋势。另一方面，由于就业市场活跃度的下降，弱需求下带动挂牌租金呈现小幅下跌趋势，房源去化周期拉长。

今年上半年，尤其二季度以来，租赁新增挂牌量较去年平均水平上升约30%，但需求热度均值较去年月均值下降2%。由于挂牌租金水平较去年均值下降约2%，带动去化有所提速，上半年较去年挂牌周期缩短4.7天。虽然今年二季度市场景气度回升，但整体而言，深圳租赁市场仍处于需求转弱，市场以价换量的状态。

数据来源：58安居客研究院

2、关注供需