深圳城市更新（旧改）操作流程.pdf

旧改基础分享

（上）

旧改——城市更新

三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄

城市更新分类及特点

不改变建筑主体结构和使用功能,改

改变部分或者全部建筑物使用功能，严格按照城市更新单元规划、城市更

善消防设施、改善基础设施和公共服

但不改变土地使用权的权利主体和使新年度计划的规定实施

务设施、改善沿街立面、环境整治和

用期限，保留建筑物的原主体结构

既有建筑节能改造等内容

综合整治类功能改变类拆除重建类

城市更新

（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）

各区自治

基础投资大信息不对称成本结构复

返还面积多

利益方众多杂区位条件优

政策复杂

开发周期长不公开容积率可调

不可销售体

谈判成本高按建面计算溢价高

调整频繁量大

规划有弹性一事一议土地成本

与前瞻性

操作难度大

相关政府机构

市领导小组：

市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策

主管部门：

深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督

区政府及其相关职能部门：

如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造

实施主体；

第一部分：拆除重建类城市更新

基本概念

拆除重建类城市更新

条件：

符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综

合整治或者功能改变难以有效改造的

按实施主体分类：

1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利

主体后由其实施。

2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。

3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合

作协议合作实施。

4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施

基本概念

城市更新单元

拆除重建城市更新单元：

为拆除重建活动划定的相对成片区域

基本单位：

落实目标和责任的基本管理单位

多个项目：

一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目

流程：四大阶段

第一阶段：报计划

第二阶段：报规划

第三阶段：确定实施主体

第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证

流程

第一阶段：申报城市更新单元计划

前提

全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件