【NIFD季报】房市调整要多久？——2024Q2中国宏观金融.pptxVIP

2022年4月;

《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研

究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。;

房市调整要多久？

摘要

上半年国内经济持续恢复，制造业投资和出口成为经济增长的主要支撑，而内需不振的现象依然比较突出，物价下跌的压力十分严峻，各项金融指标正在“大失血”，核心症结在于房地产市场正经历深度调整，其对经济的拖累，就像是溺水者脚上的石块。现在的问题是，房地产市场还要调整多久？

借鉴美国、日本房地产市场危机的经验，虽然发生的背景、原因和过程存在相似之处，但是由于美联储实施货币政策和处置不良债务的速度、力度、决心比日本央行更强，所以美国经济快速复苏，而日本经济则陷入长期停滞。相较之下，我国央行实施的货币政策和对地方债务的处置还存在不足。

下阶段，中国发展将面临三大重要变局：一是二十届三中全

会部署的新一轮制度变革；二是人工智能技术带来的新一轮技术变革；三是新一轮去全球化的政治极化运动。当前政策“窗口期”极为紧迫，如果明年房地产问题仍不能明显缓解，加之美国大选后可能带来的外部压力，恐怕国内经济增长将面临更为严峻的挑战。;

目录

一、上半年形势简评——内需萎缩与房市调整.................1

二、房地产危机——美日比较及启示.........................5

三、应对房地产危机的货币金融政策——美日比较及对中国的启示

........................................................12

四、迎接即将到来的重大变局..............................17;

一、上半年形势简评——内需萎缩与房市调整

上???年，国内经济持续恢复，制造业投资和出口成为经济增长的主要支撑，而内需不振的现象依然比较突出。从总需求表现来看(图1)，净出口对GDP的累计同比贡献率从上年末的-11%大幅反弹至14%，主要得益于全球制造业景气度回暖，海外补库存需求激增，显著带动我国制造业中间品出口；资本形成总额对GDP累计同比贡献率从上年末的29%小幅下降至26%，固定资产投资内部走势延续分化，其中，制造业投资在出口增长和“两新”政策的支撑下，同比增速从上年末的7%提高至10%，而房地产市场延续调整，房地产投资累计同比降幅从上年末的8%扩大至10%；最终消费支出对GDP累计同比贡献率从上年末的83%大幅下滑至61%，再创去年一季度以来新低，社会消费品零售总额增速也从上年末的7%大幅放缓至2%，均反映消费的低迷态势。;

图2当季GDP平减指数(个百分点)

从狭义货币供应量M1来看，其主要成分是企业活期存款，是企业经营状况的晴雨表。然而，今年以来，M1却经历断崖式下跌，第二季度同比下降5%，创下自1997年该指标设立以来的最大跌幅(图3)。面对该现象，有观点认为M1在挤水分，还有观点认为M1不再重要，这显然是掩耳盗铃。真实情况是，M1断崖式下跌乃至负增长的背后，是全国房地产销售额以每月近-30%的速度急剧萎缩，各项金融指标正在“大失血”(图4)——第二季度信用总量约380万亿元，同比增速较上季度下滑0.36个百分点至8.57%，创下2015年该指标设立以来最低增速；从5、6月份单月数据来看，新增社融及其主要成分全部同比下降，其中居民新增消费贷款的降幅超过100%，企业中长期贷款降幅超过10%。这说明，M1的变动并非孤立现象，而是经济在多重压力下的真实写照。;

图31997年3月迄今的M1同比(%)

图45、6月份新增的社融及主要成分同比增速(%)

当前国内经济增长面临的核心问题在于房地产市场，房价与M1增速、CPI增速和居民消费意愿都是高度共周期的。首先，从房价与M1增速来看(图5)，2015年3月至2016年8