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策略研究|北京楼市，该拿什么来拯救你？

——二手房挤压系数持续提升下背景下的救市与破局

北京楼市从不缺少话题，可今年主要以“寒冷”为主，具体表现为：

=、今年以来，成交量趋势同?下滑严重，新房和??房开始互相挤压。WXW救市之后，北京楼市出现回暖迹象，但?乎稍纵即逝。

X、截??前，北京?地成交创下Xo=W年以来同期新低。北京海开，朝开，通开等地?城投都开始采?合作开发模式，??企基本?意愿或??参与?拍。

é、对于类似上海的?改é或者郊区放开限购等更??度的政策刺激仍然犹豫不决，因此，即使是国央房企也在降价推出特价房，着急回现?流。?北京??房市场虽有成交提升，但难?回暖，市场活?能否维持仍有待商榷。

?对如此局?，该如何破局？

救市并不容易

从?éo开始吹?，到?=”开始期待，北京终于在WXW祭出雷霆之策：=、最低?付?例降到Xo%，针对?套房。X、商业房贷利率，从é.‰?%降到

é.?%。

然?，政策的效果却差强?意。

对?以往的救市的市场表现，我们不难发现，以往的救市举措出台，北京楼市活跃度和成交迅速回升，价格也会获得上涨，进?推动市场情绪?涨。即使之后救市措施退出，成交量也不会明显回落，甚?会继续升温和放量。?这次北京救市，楼市成交量仅随着政策落地后?幅放量，短暂抬升后?很快回到

政策出台之前的?平。由此说明，在居?端和企业端在去债务杠杆以及失业率?企的背景下，北京楼市只是全国楼市的?个缩影，依然在底部区间徘徊，同时也处在缓慢寻底的过程中。

北京商品住宅新房成交套数?势

100000

90000

80000

70000

60000

50000

40000

30000

20000

10000

0

36.3%

37.9%

1.1%

1.9%

-2.9%

-23.2%

-25.7%

-44.0%

-59.7%

2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年

1-7?

成交套数(套)同?

60.0%

40.0%

20.0%

0.0%

-20.0%

-40.0%

-60.0%

-80.0%

北京商品住宅新房成交?积?势

1200

1000

800

600

400

200

0

41.5%

39.0%

23%

-5.3%

-14.2%

.

-3.7%

-440%

-25.1%

.

-58.8%

2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年

1-7?

成交?积(万㎡)同?

60.0%

40.0%

20.0%

0.0%

-20.0%

-40.0%

-60.0%

-80.0%

表：#$%-#$#)年北京商品住宅新房成交套数和成交?积?势数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

以北京新房市场成交量为例，XoX?年=-”?北京新房成交套数和成交?积分别为XW?é?套和éo].?”万?，同?减少?‰.”%和?].]%。究其原因，?先是受到整体市场下?和就业环境影响，楼市财富效应减弱，直接导致观望氛围浓厚，购房热情下滑；其次是因为居?端对资产价格预期下降导致买房预算下降，同时?前北京的新房区位和总价与购房者的需求存在?定程度的错

配，导致对??房的关注不断增加，挤压掉?部分的新房交易量。再次，因为近两年?地成交量?幅下滑和开?量的减少，新房供应量明显降低。

2024年4-6??线城市??房挤压系数

4?5?6?7?

0.6

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0

北京上海?州深圳

数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

根据安居客研究院最新监测数据，XoX?年]?份，全国?W城??房挤压系数平均为o.?X，与”?持平（挤压系数越?，意味着购房者对??房的倾向性越强，即??房对新房的挤压效应越强）。北京不仅低于全国均值，相对于上海、深圳和?州，北京的??房挤压系数也是最低的。

???挤压加剧

纵观XoXé年=?到XoX?年的W?，北京??房热度占?从最低”‰.‰%（XoXé年??）提升到最?]W.=X%（XoX?年=?），可?北京??房对新房的冲击?越来越强，新房项?的需求越来越容易受到??房的分流。

北京??房找房热度?度占?与环??势