商业地产销售返租回报测算.pdf

商业地产销售返租回报计算方法

（案例：好百年家居）

写在分享之前

•在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分享

所带给我的乐，感激ing……

•以下是本人要带给大家的乐。

•个人认为：在我们的项目策划与营销执行中，多少会涉及到“价格”或“经济

测算”这一环节，然而，在对公司技术平台进行搜索中，发现对于策划部

特别是我们代理二部可能都会涉及到的“回报率”这一课题少有研究，而实

际上，虽然政府已对”返租销售“模式实施了禁令，但对于开发商，先租后

售这种模式仍是可行的。故在其先行的招商中，对于主力商家或次主力商

家，仍会谈到“租金”和今后的“售价”这一话题，仍会有“回报率”这一指标，

这是其制定售价和租金及价格策略的依据。

•下面就我自己所接触到关于商业地产“租金回报率”的测算方法这一问题以

案例形式对大家作一个小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的，希

望对大家的工作有所借鉴，权当为我司城市工商地产的研究添一片薄瓦。

•（注：本人在这一方面也不是很精通，希望以后有机会一起探讨，至

少，顾也是一种学习。）

一、案例背景介绍

家居主力商家：好百年

n好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主

要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流

配送及信息服务。

n从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要

是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、

上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。

n未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而

上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。

好百年的租用方式：

好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开

发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好

百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照

每年8%的报率向业主返还一定金额。

二、制定经济分析的条件

为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件：

（1）租期时间为8、10年计。

（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）

（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。

三、租金计算

1、计算方法说明：

根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，

一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费纯销售额

其中：

实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租报率在租期内付出的总金额；

好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；

不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；

纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况

下获得的收益。

以上公式用数字表示为：

销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期

－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000

（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价）

假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：

一层二层

销售均价2.4万元/㎡1.2万元/㎡

整体均价1.8万元/㎡

计算数据说明：

ü按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；

ü不可预见