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108473融资决策论文

工业地产开发融资难对策分析

工业地产是指工业类土地使用性质的毛地、熟地，以

及该类土地上的建筑物和附属物，是有别于住宅、商业和

综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的建筑

物有较大的用途，包括厂房、仓库及工业研发楼宇等，开

发面积较大，范围较广，所需资金也数额巨大，且有别于

住宅基本用于出售并可以预售，工业地产大多用于出租，

因此资金压力更大。如何破解融资难题，成为众多工业地

产开发企业的重要任务。

1工业地产融资的特征

1.1资金需求量大

地产是资本密集型企业，开发一个项目动辄数亿元，

甚至几十亿元，仅仅依靠企业自有资金是不可能完成的。

因此，地产企业必须通过各种手段进行外源融资。

1.2土地和地产抵押是重要条件

工业地产属于不动产，它附着于特定的土地。土地是

稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，

地产的价值随之增大，土地和地产抵押成为金融机构欢迎

的融资条件。

1.3经营风险和财务风险大

地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动非常明

显，因此面临较大的经营风险和财务风险。

1.4开发的各阶段具有不确定性

工业地产投资往往分散于整个项目开发周期，具有连

续性。不同阶段投资的资金来源也不一样，从而导致资本

结构也随之发生变化，具有不确定性。

2工业地产企业传统融资方式

2.1企业自有资金

企业自有资金是企业经营的基础和保证，是工业地产

项目开发的最基本来源，主要通过吸收投资、发行股票、

内部留存盈余等形式进行筹集。但开发商一般不太愿意动

用过多的企业自有资金，只有当项目的赢利可观，确定性

较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

2.2银行贷款

银行贷款是工业地产开发企业重要融资方式之一，是

开发企业直接向银行及非银行金融机构借入用于开发与经

营的各种国内贷款，但企业也必须承担相应的利息费用，

因本金大、时间长、利息费用也是企业一笔不小的负担。

2.3股票融资

发行股票是工业地产企业有效筹资的重要渠道之一，

且不像银行贷款那样有偿付利息的硬性要求。但该种方式

仅限于上市公司，但目前已上市的工业地产企业不多。

2.4债券融资

债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向发债人

支付利息和偿还本金的一种有价证券。目前我国企业发行

的债券一般称为企业债券，是企业融资的另一种重要方

式。但发行企业债券融资时应注意以下几个问题：一是债

券的价格，二是债券的利率、利息支付方式及支付时间，

三是债券的偿还期限和方式，四是债券是否记名和流通。

3工业地产融资方式创新

3.1工业地产信托投资基金

工业地产信托投资基金是工业地产证券化的重要手

段，就是工业地产开发商借助权威信托公司专业理财优势

和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将指定管理

的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模

和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方

式运用于工业地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的

收益。相对于银行贷款，信托更注重风险控制。从本质上

讲，信托不是一种融资方式，而是一个融资平台，它在串

接多种金融工具方面独具优势，创新空间宽广，并具有巨

大的灵活性。信托公司通过信托资金的运用，能对信托资

金使用形成绝对控制，确保用途不被改变，并进行全程监

控；还可以直接对项目运行中可能出现的市场风险、操作

风险及道德风险进行防范和管理，确保信托财产的完整和

委托人的利益。信托资金的募集方式灵活方便，可以针对

工业地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金

信托产品，无须人民银行批准，随时可发行资金信托品

种，募集的资金量也不受限制。权益型信托资金还可以使

工业地产公司在不提高公司资产负债率的情况下获得项目

开发所需资金，并且降低融资成本。

3.2开发商联盟

面对开发项目巨额的资金需求，也可以采取开发商联

盟的形式。相关的企业各拿出一部分资金，组建专门的投

资公司或财务公司，这些资金汇集起来用于帮助股东公司

购买土地或者进行项目的前期开发，解决燃眉之急，等拿

到土地向银行抵押或项目进展达到银行的贷款条件从而获

得贷款后，再把钱还给投资公司，完成“过桥”。股东公

司之间还可以相互担保，