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通过国有企业改制投资开发郑州市面粉厂所有土地的

投资价值分析报告

二○○五年五月二十八日

通过国有企业改制投资开发郑州市面粉厂所有土地的

投资价值分析报告

一、郑州市2004年1月至2005年4月房地产交易状况

据公布的资料表明，郑州市2004年的整体房地产交易情况统计如下：

2005年1月份，郑州市全市投放项目22个，较去年12月减少了22个，较去年同

期增加了3个；投放面积平方米，较上月下降了％，同比增长％。共计销售商品房4194

套，较去年同期增长了％。销售面积为万平方米，较上月下降了％，同比增长了%。销

售均价为2526元/平方米，较上月下降了％，较去年同期有％的小幅下降。总体来说：

新年伊始，郑州房地产市场较上月的投放和销售高潮过后有大幅回落。但与去年同期相

比，投放和销售大幅度增长；尤其是销售套数和销售面积，分别是去年同期的倍和倍。

从住宅市场销售情况来看，销售3901套，较上月增长216套，较去年同期增加了％；

销售面积达万平方米，较上月减少了万平方米，降幅不大。均价2301元/平方米，较上

月每平方米下降了233元。其中，多层物业仍然是住宅销售的亮点所在：销售2430套，

面积达万平方米，占整个住宅销售面积的％，均价为2074元/平方米。高层（包括小高

层）在经历上月的占住宅％高额销售比例之后，销售面积有一定程度的回落：共销售848

套，销售面积万/平方米，是上月销售面积的％。而均价2966元/平方米，较上月有％的

上涨。小高层作为日益受到消费者青睐的物业类型，本月销售460套，销售面积万平方

米，均价为2688元/平方米。

2005年2月，全市批预售项目共计8个，比上月减少了14个。投放面积万平方米，

较上月减少了%。本月销售各类商品房1716套，比上月减少了2478套，较去年同期

减少了847套；销售面积万平方米，比上月下降了%；本月销售均价为2676元/平方米，

较上月却上升了%，较去年同期上升了%。由此可见，二月份楼市显得有点“疲软”。楼

市和其它商品不同，其它商品春节期间火爆销售，而楼市可能受过春节的影响，销售量

反而明显减少。本月住宅类商品房销售1586套，销售面积万平方米。较上月分别下降

了%、%，均价为2324元/平方米，较上月上涨了%。从行政区域销售分析。金水区销售

884套，销售面积万/平方米，雄居第一，分别占总量的%、%，占总量的一半还多。中

原区销售278套，销售面积万/平方米，占居第二。二七区、管城区分别销售177套、165

套，基本持平。惠济区销售相对较少，仅销售82套，占总量的%。从物业类型销售上看，

多层物业销售988套占总量的%，多层住宅一直以得天独厚的优势一直受到消费者所喜

欢，成为购房置业的首选。本月多层物业中三室二厅的户型销售成为亮点，销售461套，

占总量%。本月小户型销售套数占比11％，小户型一经上市，火爆销售场面有目共睹，

小户型总价低、首付低、设计科学、实用。小户型已成为户型类别中不可缺少的“一分

子”，随着地价房价不断上涨，小户型更显示其优越性，越来越受到低收入者、单身贵族

等广大消费者所喜欢。

2005年3月，突如其来的房贷加息和购房首付的提高以及对90年代以前，70平方

米以下的二手房停止或控制贷款的举动，使全国房地产行业掀起轩然大波，一系列举动

足以看出国家对抑制炒房，控制房价的决心之大，这一切对于刚刚蓬勃发展的郑州楼市

来说同样波澜阵阵，持币观望者有之，延期购房者有之，一时间使大家心神惶惶，不知

所措。但通过以下数据的分析，可以看出政策的突然出台，对我市房地产行业短时间内

的影响并不大。2005年三月份，投放项目11个，较上月和去年同期增加了3个；投放

面积万平方米，较上月增加了45％，比去年同期减少36%。共计销售商品房4373套，

较上月增加了155%，较去年同期增长了14％。销售面积为万平方米，较上月增加158%，

比去年同期增长了17%。销售均价为2599元/平方米，较去年同期上涨了9％，但较上

月出现了少有的下降，降幅为3％，究竟价格下降只是偶然