厦门2010JP04集美新城九天湖地块投资分析报告(完整版).ppt

;第一章：宏观分析;1宏观经济环境分析

2厦门经济环境分析

3宏观政策环境分析

4厦门政策环境分析;全国经济保持快速开展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现。;货币供给量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在。;宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落。;厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理.;城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购置能力强。;厦门经济开展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市;上半年固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资44.3%;2010年上半年厦门经济快速恢复增长;中央会议定调下半年经济工作;厦门并非房价上涨过快城市；没有停止第三套房贷款,未限制外地户籍购房.;近阶段厦门市获得的政策性支持;城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设;宏观环境总结;1土地市场分析

2房地产市场分析

3区域市场分析

4市场总结分析;厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况。;岛内外一体化战略启动，土地出让重点区域向岛外转移，未来岛外将成厦门楼市主战场。;岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城;厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为9000—11000元/㎡。;房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定。;2009年以来供销比失衡，供给量小于销售量，市场持续消化存量。;厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定。;杏林湾区域在售工程3个，待售工程8个，其中橡树湾和金域华府预计在下半年推出。;区域内在售或即将销售的工程以面积为80-150平米，两房、三房为主，总价多为70-120万元。;项目;区域内住宅工程莲花尚院已开工建设、莲花新城、园博1号已奠基，写字楼工程杏林湾运营中心在售。;地块名称;区域市场;区域市场;区域市场;区域市场;区域市场;区域土地供量大，产品同质化竞争带来的销售压力大，出让地块价格多在2000-3800元/平米。;杏林主要在售两个滨海工程，投资客户明显，但销售速度较慢，2房为畅销产品户型;1地块规划出让条件

2区域规划与建设

3地块环境分析

4地块SWOT分析

5竞争力提炼;地块区位图;现状九天湖,未进行整治;地块分析;地块起拍楼面地价2564元/平米，起拍总价为91020万元，增价幅度为300万元。;本地块为集美新城大型商住工程，依托其优质景观和可打造成为集美湖居大盘。;规划定位为：活力新城，生态湾区。一心四片的开展格局，成为岛内外一体化战略的排头兵。;地块外向道路设施完善，近临海翔大道及杏锦路。公交系统欠缺，地块内道路尚待建设。;地块拥有九天湖景、杏林湾景、园博苑水景，共享新城主题公园景观。;区域3公里内无配套设施，5-8公里内共享集美大学城，未来通过新城配套和自身配套逐渐完善。;本地块目前周边无商业网点，商业气氛欠缺，未来可共享新城综合体商业和杏林湾运营中心商业。;地块景观和区位交通优势，配套和商业气氛较差，可借助新城规划优势，提升工程品质。;核心竞争力：高起点规划+优越区位+良好生态环境，打造湖居休闲生活大盘。;1客群定位

2形象定位

3产品定位

4价格定位;本市占45%，省内占35%，省外占20%，总价在80万元以上，户口和配套是主要需求。;集美区域已售局部工程客群借鉴;核心客群为集美本地和厦门岛内首次置业，重点客群为外地纯投资和休闲度假的财富阶层。;集美区主要工程形象定位分析;本地块价值潜力较大，可打造成为集美新城区域中高档住宅社区工程。;形象定位;工程定位;工程定位;工程定位;洋房产品概念：水岸别苑;工程定位;工程定位;产品定位;工程定位;预计两年后地块住宅销售均价为9000元/平米，作为地块投资分析测算依据，仅供参考。;预计两年后地块商业销售均价为10000元/平米，作为地块投资分析测算依据，仅供参考。;工程定位;1开发销售方案

2本钱估算

3收入估算

4起拍价效益分析

5投标报价分析

6投标竞争分析

7风险评估;工程进度方案;销售进度方案;投资估算汇总表;收入汇总