集团开发报建手册.pdf

恒大地产集团开发报建操作指引

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开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，在

开发报建业务工作上做到“精心策划，狠抓落实，办事高效”，能

有效降低开发成本，缩短开发周期，为公司创造更大的经济效益。

为规范集团系统各地产公司的开发报建工作，使开发报建工作更上

一个台阶，集团开发中心特根据开发报建的基本流程制定此操作指

引，供各地区地产公司参考。

一、总体策划

1、企业发展中心取得建设用地后，各地区地产公司应召开地产项目

开发建设综合策划会，制定开发建设计划，按照每期工程开发建设

20万平方米建筑面积的规模，确定取得各种重要证照的时间节点。

2、各期工程应根据开发建设节点要求以及当地的开发报建流程，制

定详细的开发报建计划，该计划应报集团计划管理中心和开发中心

备案。

3、根据开发报建计划，制定图纸需求计划报总工室。

4、各地区地产公司应尽快取得《资质证书》。

二、关于建设用地类证照

1、《建设用地批准书》

★通过招拍挂公开出让取得的土地，办理《建设用地批准书》时，

须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函。要特别注意，

国土部门公开出让的土地，与国土局签订了《国有土地使用权出让

合同》后，在缴交土地出让金之前，务必要到国土部门弄清该土地

是否已全部完成征地拆迁结案，避免国土部门拿来出让的土地还存

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在着局部未完成征地或拆迁结案，给《建设用地批准书》的办理带

来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划。

★注意《建设用地批准书》的有效期及批准的建设工期，建设项目

逾期施工的，注意要提前向发证机关申请延期。

2、国有土地使用证

①股权转让或土地转让项目：应及时办理《国有土地使用证》的移

交或过户。

②通过招拍挂取得项目：在签订《国有土地使用权出让合同》时应

在付款条款上列明分期交纳。分期办理《国有土地使用证》。

③如所取得《国有土地使用证》为预登记的临时证照，应按规定办

理变更，否则到期应办理延期手续。

★《国有土地使用证》核发的使用权面积是净用地面积、不含市政

道路用地面积和公共绿地面积。

★为便于项目融资，一个用地面积较大的项目在办理国土证时根据

资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证。如不能分期办理国土

证，在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成几块分别办理他项权

利证，可分块分别在不同银行抵押贷款。

3、《建设用地规划许可证》

★办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关

土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资

金计划或是否可争取分期支付土地出让金。

★核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿

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化面积）。所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块

国土证核发的权属用地范围，但属于该项目的建设用地范围，因此

若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要

求对方给予补偿。

★该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条件

★注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失

效。

4、规划设计条件

★规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，规划设计条件所列

明的经济技术指标是设计的重要依据，直接影响项目开发建设的效

益。各地区公司应深入研究当地的规划技术管理措施，在申领规划

设计条件时争取最优的指标。

★容积率、建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制，在申领

或调整规划设计条件时应争取各级政府部门的支持，取得最大限度

的突破。

★公建配套项目要求应尽可能减少公建配套的设置和建筑面积的规

模要求。

★拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般都以《土地使用条

件》和《关于确认规划设计条件的复函》作为合同的附件。

★非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要

点：尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据

各项目具体情况或当地政策规定而定。

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三、关于规划建设类证照

1、总平面规划设计方案批复/修建性详细规划批复

★取得规划设计条件之后，根据当地的开发报建流程争取与《建设

用地规划许可证》同步办理。

★在详规报批之前，开发部门应尽可能了解清楚当地规划部门对详

规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集