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【收藏】房地产投拓必备——2019地产投拓融资手册

目录

一、资金方融资核心注意要素盘点

二、主流融资机构融资方式盘点

三、不同阶段融资方式盘点

笔者按：

今时不同往日，对于地产企业而言，全员营销已不是新鲜事，带着资金上会渐成为投拓人员推

进项目的前提条件。各家地产公司的财务、融资、投拓人员早已开始储备“弹药”、“粮草”

。开发商努力找寻着融资成本低、融资抵押率高、放款速度快并且融资监管条件具备优越性的资

金方，而在资金面紧张的情况下，资金方更是“看人下菜碟”，开发商的资质与背景渐成为

首要关注的因素。2019年的融资江湖国企、央企、头部开发商看似依旧不缺资金，而中小开发

商确是举步维艰。

一、资金方融资核心注意要素盘点

（一）开发商的资质背景及综合实力

作为资金方，在当前金融环境下，在提供项目融资前会先考量开发商的资质，从排名、市场口碑、

负债率等方面列示自身的白名单、黑名单、A类企业、B类企业，并在百强或头部企业以及区

域龙头中排除融资网红企业。此外，还会关注操盘团队过往成功项目经验，实际控制人项目管控

经验情况，确保风险可控。

（二）项目区位及业态选择

对于房地产行业而言，“短期看金融（利率、抵押贷首付比、税收），中期看土地（土地政策）

，长期看人口（经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构）”，当前

我国人口迁移处于一线城市和部分二线城市人口继续集聚，城市以及地区之间的人口集聚态势分

化明显的状态。对于项目区位的选择，省会及副省级城市的地产项目深受资本的喜爱，一些机构

亦将融资区域划分为1、2、3、4类；推荐、审慎推荐、等待、回避类区域。在提供融资时亦

倾向于为住宅为主导业态的项目提供融资，商业类的项目倾向于做一线及二线核心城市的项目。

（三）还款来源

在提供融资前，资金方还会重点关注当地是否存在限贷限购限售限价等影响项目去化以及项目回

款的政调控政策。

为了确保项目的还款，资金方在尽调阶段通常会确认融资方是否存在其他储备项目，并要求提供

储备地点、类型、占地面积、规划建筑面积、规划各业态面积、可售货值、所处阶段等信息。

（）融资成本接受度

银行融资成本最低，但对项目所处阶段有较高要求，并且，有些银行会要求购买其银行理财产品

或收购其不良资产等作为合作的条件之一。

信托融资成本在年化13%以上，根据项目情况年化15%、16%-18%的成本不一而足，同时，

一些信托机构会要求融资方同步解决代销的合作渠道问题。

基金融资的综合成本通常在年化15%以上，但具体需一事一议，其成本构成一般包括给投资人

收益部分，募集团队的销售佣金4%-5%，基金公司的运营成本，基金公司留存收益，但是受

2018年基金行业频繁爆雷的影响，投资人对基金产品的接受度相对降低，并且基金的备案亦存

在一定的难度。

担保机构的融资成本通常在年化12%以上。社会其他资金的成本不一而足，20%以上、

24%以上，甚至28%以上。融资成本具体需根据融资主体、项目等实际情况来确定。

（五）增信担保措施

资金方在设置增信担保措施时，则会考虑担保物变现的可能性及担保物的价值。设置抵押、股权

担保、实控人集团担保、监管公章证照等几乎成为标配。对于设置抵押的项目，还需考虑项目地

是否认可将资产抵押至资金方名下。

（六）其他

除此之外，资金方亦会核查融资的真实需求与资金用途以及资金使用计划等等，要求说明项目推

进进度。考虑到土地溢价率问题，还会要求提供进行投资测算的各项数据，并在投资测算后进行

项目价值评估。

二、主流融资机构融资方式盘点

本部分笔者将从融资机构角度简要介绍主流机构的一些融资产品。

（一）银行

1.土地款不能做；

2.开发贷是常规业务，但是在授信时需看并购主体的资质、项目的情况等，并要求项