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不同类型房地产估价总结

居住

1、单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大；

特点2、具有较强的相似性、可比性；

3、不同类型住房价格内涵差异明显.

城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等；

宏观因素:

微观因素:

价格

1）区位状况:位置（方位、距离、朝向、楼层）;交通条件；生活服务设施；教育配

影响因素

套设施；环境质量.

2）实物状况：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量;装饰装修；

市场法：转让价格、抵押价格、征收补偿价格的评估;商品房预售价格定位

估价

成本法：抵押价值评估、征收估价、在建工程的估价

方法

收益法：出租型公寓

商品房：

1）单套商品房：直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。

2）整幢或数幢商品房：通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基

准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例,利用市场法修

技术正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建

路线筑面积、户型等的修正,得出各层、各幢商品住宅的价格。

房改房、经济适用房：要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题

1）利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值,再扣除应向政府缴纳的土地使

用权出让金或土地收益；

2）利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格.

商业(零售、批发）

【百货店、超级市场、大型综合商场、便利店；

专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店】

1、收益性；

2、经营内容多，业态多样:不同经营内容(不同用途）一般会有不同的收益水平;

3、出租、转租经营多，产权分散复杂:调查清楚产权状况（分清估价价值定义是出租人权

特点益评估还是承租人权益评估）；

4、装修高档且复杂（充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投

入对评估价值的影响）;

5、垂直空间价值衰减性明显

1、区位状况：1)地段繁华程度;2）交通条件;3)临街状况；4）楼层：底层高于其他楼层（又

取决于电梯情况:如果没有电梯，首层与二层价格相差较大,二层与其他层价格差距大大

价格缩小；如果有自动扶梯,首层与其他层价格差距大大缩小）；

影响2、实物状况:1）建筑品质（建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造

因素程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等)及内部格局；2）净高；3）面积；4）装饰装

修；5）无形价值(在投资交易等某些估价目的的情况下,估价应对附属于有形商业房地

产的无形价值进行考虑）.

主流方法：收益法、市场法；

估价辅助方法:成本法，一般不宜作为主要方法。

方法1）收益法:以预期收益原理为基础，测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，要根

据不同商业业态、类型区别对待;

2）市场法：转售转租（多可比实例）；用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市

场法进行租金的估算；

3）成本法（辅助方法）:抵押估价；对将要转变用途的房地产进行估价

1、出租型商业房地产（临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺）：收益

法、市场法

1）收益法估价的关键是求取租金收益，应了解待估对象是否存在合约的限制。在租期内(毁

约除外）应根据租赁合同计算净收益；租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、

税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金

水平