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关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见

（征求意见稿）

为规范住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的管理，维

护住宅小区业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物

业管理条例》和《福建省物业管理条例》有关规定，现就加强住

宅小区公共收益管理提出如下指导意见：

一、公共收益范围

本意见的公共收益，是指利用住宅小区的共有部分（以下简

称共有部分）可以用于生产、经营、租赁等，所产生的收益及共

用设施设备报废后的回收残值。一般公共收益包括但不限于：利

用住宅小区的围墙、小区出入口或大门、建筑物外立面、楼道、

屋面、电梯、外墙、道闸等经营收入；将公共场地、公共道路用

于车辆停放收取的场地使用费；利用公共场地摆摊、引进自助售

卖机或快递柜等收取的进场费；对通信运营商设立的通信基站等

设备所收取的占地费或场地费；将属于全体业主所有的会所、游

泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或场地用于

租赁或经营产生的收入；处置经业主同意报废后的共用设施设备

报废后的回收残值产生的收入等。

二、公共收益的管理

（一）经营管理

前期物业服务期间，物业服务企业可以根据《前期物业服

务合同》约定，经营共有部分、共用设施设备，并按照《福建

省物业管理条例》第六十三条规定提取相应的经营管理费用。

业主大会成立之日起30日内，物业服务企业应当向业主委

员会移交公共收益及其经营收支账目。业主委员会有异议的，可

以委托有资质的第三方审计机构进行审计。

业主大会成立后，共有部分、共用设施设备的经营、收益的

使用和分配应当经过业主大会同意，并在管理规约中作出规定。

经业主大会授权，业主委员会可自行经营共有部分、共用设施设

备，也可委托物业服务企业经营。签订共有部分、共用设施设备

的承包、租赁、经营等合同的，应当根据业主大会的授权，合同

期限、金额等要件，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且

人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分

面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主

同意。

（二）经营期限管理

共有部分、共用设施设备委托物业服务企业经营的，合同期

限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主

委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期。

（三）资金管理

公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理。

前期物业服务期间，由县（市、区）（含开发区，下同）物

业管理主管部门负责监督物业服务企业，将扣除经营管理费用后

的公共收益存入住宅专项维修资金专户；未建立住宅专项维修资

金专户的住宅小区，物业服务企业应当及时向住宅专项维修资金

主管部门申请补建专户并将公共收益存入。

业主大会成立后，业主委员会应当在小区所在地街道办事处

（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，开设公共收益

专项银行账户，实行专户管理，不能与其他账户共用。

（四）使用管理

公共收益禁止任何单位、个人非法侵占、处分或者挪作他用。

前期物业服务期间，公共收益的使用应当由专有部分面积占

比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表

决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过

半数的业主同意。

业主大会成立后，业主大会未决定公共收益的使用方式，应

当在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，

将公共收益存入住宅专项维修资金账户。经业主大会决定，公共

收益可以用于维修和更新、改造物业共用部位、共用设施设备、

业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服

务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。

住宅小区出现《福建省物业管理条例》第六十条规定的10

种危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，需要使用公共收

益的，按照《福建省住房和城乡建设厅关于紧急情况下使用商品

住宅专项维修资金有关事项的通知》（闽建房函〔2019〕39号）

执行。本指导意见印发前，物业服务企业已垫付的物业共用部位、

共用设施设备维修、更新、改造产生的费用，可建档留存，待业

主大会成立后，由业主按程序表决通过后追认核销。

（五）公示管理

物业服务企业、业主委员会经营共有部分、共用设施设备的

收支情况应当每三个月在住宅小区的醒目位置公示，并