房屋养老金制度解读：以新补旧.pdfVIP

证券研究报告|2024年08月26日

房屋养老金制度解读优于大市

以新补旧

行业研究·行业快评房地产投资评级：优于大市（维持）

证券分析师：任鹤010renhe@执证编码：S0980520040006

证券分析师：王粤雷0755wangyuelei@执证编码：S0980520030001

证券分析师：王静021wangjing20@执证编码：S0980522100002

事项：

2024年8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部副部长董建国提到研究

建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前上海等22个

城市正在试点。

2024年8月20日，上海市召开第十六届人大常委会第十五次会议扩大会议，上海市市长龚正提到上海将

创新实施三项制度：一是房屋定期体检制度，旨在定期对房屋进行全面检查，及时发现并解决问题，消除

安全隐患；二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险时，发挥保险的保障作用；三是房屋养老金制度，

主要用于支持房屋体检、保险及日常小修小补的费用。考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开

展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

国信地产观点：1）房屋养老金制度自2022年以来已多次提及，并非新概念。2）目的是在住宅专项维修

资金制度的基础上解决老旧房屋维修的资金来源问题。3）形式上不需要有人额外出资，实质上可能通过

政府统筹“以新补旧”，与房产税有根本性的差异。4）投资建议：我们认为，房屋养老金制度的本质是“以

新补旧”，较难对地产开发板块产生积极影响。若推行力度较大，会带来建筑检测和建材方面的需求，但

目前还无法测算规模。由于房屋养老金制度仍在试点阶段，上述解读仅为对后续政策方向的可能性推测，

房屋养老金制度的实际操作方式还有待具体细则出台。个股推荐贝壳-W、华润万象生活。5）风险提示：

①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险

事件超预期冲击。

评论：

房屋养老金制度自2022年以来多次提及，并非新概念

房屋养老金制度并非近期提出的新概念。早于2022年湖南长沙“4·29”居民自建房倒塌事故后，住建部

就提出：1）要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障；2）要研究建立房屋养老金制度，

更好解决既有房屋维修资金来源问题；3）要研究建立房屋质量保险制度，以市场化手段进一步完善工程

质量安全监管机制。2022年5月27日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通

知》，再次提及研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

目的是在住宅专项维修资金制度的基础上解决老旧房屋维修的资金来源问题

在房屋养老金制度提出前，已有住宅专项维修资金制度。住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施

设备保修期满后的维修、更新和改造，从上世纪90年代开始出现，后续制度化，2007年正式建立《住宅

专项维修资金管理办法》，2008年起施行。目前规定，首期住宅专项维修资金在新房办理产权时缴纳，约

为建安成本的5%到8%，待余额不足首期筹集金额30%时，业主应当及时补建或者再次筹集。

以上海为例，新建商品住宅的开发商和购房人，应当按照下列标准交纳首期专项维修资金：1）配备电梯

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的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳；不配备电梯的住宅按照每平方米建筑面

积成本价的3%交纳。2）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯的

住宅按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。每平方米建筑面积成本价由市住房保障房屋管理局和市物价

部门核定。专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。

但住宅专项维修资金制度在运行中问题较多