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房地产项目成本控制及对策研究

摘要：房地产企业项目的成本控制，能确保投资预期目标的实现，

优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效

益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产企业发展低碳

经济、落实科学发发展观的必然选择。

关键词：房地产项目；成本控制；控制措施

一、房地产开发企业成本管理中存在问题

房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要有

以下几个方面：

1）开发成本管理的思维滞后性，长期以来重规模、轻效益，重

数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，在经营中比较重视

开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者

政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业成本仅

仅是满足会计报表需要的数字游戏。这就造成了开发成本管理的思

维滞后性。某房地产开发项目台园项目共计6500亩，项目按每期

1000亩建筑面积约30万平方滚动开发，开发思路模仿其他房产开

发项目，创新不足。

2）成本管理的过程缺乏科学性，一些房地产开发企业的成本往

往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。一般开发

项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一

定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理

中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开

发项目的真实成本。台园项目二期为集团下属某建筑公司施工，部

分完工苑区至今施工单位仍未结算，该项目成本核算无法进行，只

能由该建筑公司财务部门按支出的建筑工程款费用预估一个结算

价，存在成本管理漏洞。

3）成本管理体系缺乏全面性，一些开发企业仅仅把开发项目的

成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、

配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项

时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制

住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存

在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来。开发成本变成

了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去

堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。

4）成本管理制度缺乏监督性和激励性，房地产开发由于周期较

长、涉及成本范围较广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还

价、暗箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。不少

企业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉

自愿完善成本管理的激励性。

二、房地产项目成本控制的措施

1、项目准备阶段的成本控制

房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个

是项目筹划阶段的成本控制和项目设计阶段的成本控制。

1.1项目筹划阶段的成本控制，也被成为项目决策阶段的成本控

制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的

项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控

制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因

素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行

有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：

（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目

的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的

市场价值等；

（2）企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利

润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；

（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学

的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；

（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要

通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在

风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行

性；

（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目

的工程造价进行准确估算。

1.2项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的

关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资

金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进

行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在

设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比

较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预

算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管

控。

（1）房地产企业要确保项目设计方案