一文读懂城投收储政策进程及模式.docx

内容目录

政策背景 4

政策进程 6

棚改货币化安置是上一轮去库存的主要动力之一 6

本轮城投收储核心主要出发点转变为提升保障性租赁需求 9

收储模式分析 11

城投收储商品房新房具体模式 11

棚改货币化安置模式 11

直接收购模式 12

专项基金模式 13

统贷统还模式 14

收并购模式 15

股权收购模式 16

破产重整模式 17

项目托管代建模式 18

城投回购二手房具体模式 18

直接收购模式 18

预付租金模式 20

代售购新模式 21

换房平台模式 22

直接补贴模式 22

风险提示 24

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图表目录

图1：2014年2月至2024年5月国内商品房库存量及增速（单位：亿平方米；%） 5

图2：2014年2月至2024年5月国内住宅库存量及增速（单位：亿平方米；%） 5

图3：2014年至2024年6月十大城市商品房存销比（单位：%） 5

图4：棚改货币化安置资金闭环说明 7

图5：2014-2019年棚改计划与实际执行数（单位：万套） 8

图6：2014-2017年棚改货币化安置比例（单位：%） 8

图7：2015-2020年PSL额度投放情况（单位：亿元） 8

图8：2012-2019年地产开发投资额及累计同比（单位：亿元；%） 8

图9：2012-2019年国内商品房销售面积及累计同比（单位：亿平方米；%） 8

图10：徐州市新盛投资控股集团有限公司棚改工作示意图 12

图11：郑州地产纾困基金示意图 14

图12：棚改统贷统还流程示意图 15

图13：股权收购模式示意图 16

图14：指定换房对象直接收购模式流程示意图 19

图15：以郑州为例的不指定换房对象直接收购流程示意图 20

图16：珠海华发0佣金帮卖模式流程示意图 21

图17：郑州换房平台流程示意图 22

图18：苏州相城城投“收旧购新”模式示意图 23

表1：上一轮棚改货币化安置的重要政策梳理 6

表2：2022-2024年全国各区域开展“收储”回购商品房相关案例 9

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政策背景

当前，中国房地产行业库存问题严重，接近上一周期库存顶点，因此存量房去库存是现下盘活地方资产负债表、提振市场信心的重要环节。2024年上半年，地产行业艰缓复苏，各项指标皆表现不佳。截至2024年5月，全国商品房库存量高达7.42亿平方米，同比增长15.8%，其中住宅库存量3.87亿平方米，同比增长24.60%，接近2015年库存量水平，库存压力进一步抬升。商品房去化周期和存销比同样处于历史相对高位水平，根据CRIC和易观研究院的数据显示，截至2024年4月，百城中一、二、三四线城市的新建商品住宅去化周期分别高达20.1个月、23.0个月和34.0个月，与2019年4月的去

化周期同比分别高约6.6个月、13.8个月和23.5个月，若以12-18个月的去化周期合理区间为标准，各线城市的去库存周期明显处于偏高水平，供需均有失衡表现；结合全国十大城市存销比来看，2024年4月十大城市商品房存销比超过24%，达到历史峰值，截至2024年6月，存销比仍接近20%，亦反映大型城市中商品房库存过剩的困境普遍存在。

房地产高库存的压力主要来源于市场信心及需求的不足，以及监管政策对地产行业的约束趋严趋紧，房企融资渠道不断受限。2020年8月，中国推出针对房地产企业融资的“三道红线”政策，虽然通过限制房企的有息负债增长，有助于防范房地产企业的个体信用风险和系统性金融风险，但是也导致房企融资难度和流动性压力大幅增加。而融资受限可能进一步影响房企的供给能力，新建房源减少、在建房源递延，消费者对房地产的信心及预期下降，影响持有改善型需求的消费者的购房计划，长此以往将导致地产

恢复的内生动力严重不足，库存水平居高不下，陷入“供给-需求-供给”的负面循环。为了适应房地产供求新关系并缓解库存压力，2024年4月30日，自然资源部针对

性出台重磅文件《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，强调了合理控制商

品住宅去化周期较长城市的商品住宅用地供应，要求各地在年内实施供地的过程中，严格对照最新的商品住宅去化周期，及时调整商品住宅用地供应量；同时，继续大力支持保障性住房用地供应。文件为2024年以来各地有序盘活存量房资产、保障民生、助力“城投收储”工作的推进提供了清晰且有力的政策指引。

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