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关于REITs尽调系列的使用指南

截至2024年8月19日，本公众号已更新至REITs尽调系列（八），在此做一个阶段性总结。

概述

寻求REITs的合规性尽调的基本方向：

一方面可从“《申报材料格式文本》”入手，毕竟要求提供的材料都得具备；另一方面则可从“《法律意见书》”入手，毕竟尽调的结果需要体现在意见书里。

（以下摘自部分公开法律意见书目录）

主要涉及五个部分：

一，看权属、看范围

买哪些？买谁的？

REITs的底层资产范围建立在权属的基础上，没有权属或权属不清的东西卖给别人，也...怪不合适的。

具体来说，针对入池资产，项目应权属清晰、资产范围明确，发行人应依法合规享有所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷。对于产权类项目，资产应按规定完成权属登记。

但也会有一些特殊原因导致资产无法办理不动产登记的情况，在这种情况下，至少也需要保证的是未来REITs可以正常的稳定的使用资产：

比如入池范围包括人防地下车位，中金印力消费REIT项目取得余杭区规自局出具的书面函件，函件内容包括基础设施资产因当地政策而无法办理地下人防车库部分的不动产登记，但不影响项目公司对该地下人防车库部分享有依法使用及收益的权利。

此外，底层资产应具有完整性，关于完整性的分析可以见：关于REITs1014号文“底层资产完整性”的思考

二，看卖方情况

靠谱吗？有黑历史吗？

如果说，依法设立且存续；享有基础设施项目完全所有权或者经营权利，不存在重大权属纠纷或者争议；信用稳健，内部控制制度健全，具有持续经营能力都属于基本项。

那最近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面存在重大违法违规记录，存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形则属于扣分项。

同时，在REITs的发行人里，需要重点关注的一类主体是“房地产开发企业”。基于促进房地产市场平稳健康发展，落实房地产市场调控的要求，对于发行人涉房情况及五独立有相关要求。

本部分可以参考的是：

REITs尽调系列（五）：关于“重大违法违规”

REITs尽调系列（六）：发行人涉房问题与五独立核查

三，看转让限制

买了能转吗？有限制吗？基础设施由于其特殊性，转让起来多有限制，没有那么自由：

可能出现的限制来源主要是：（1）国家和地方有关法规制度及政策文件；（2）项目审批、核准或备案手续；（3）土地出让合同（或土地租赁协议）；（4）特许经营协议或PPP合同及园区入园协议（如有）。

需要考虑的限制内容是：对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定。

在《常态化发行通知》实施后，企业内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制条件等事项，由发起人（原始权益人）按照法规制度、监管要求、公司章程等自行办理，发展改革部门不予判断。

四，看资产、看土地

合规吗？能使吗？还能使多久？

关于资产

项目应依法依规取得各项固定资产投资管理手续，包括项目审批、核准或备案手续，规划、用地、环评、施工许可、竣工验收以及节能审查、取水许可等依据相关法律法规应办理的其他重要手续，符合生态保护红线管理的相关规定。外商投资项目应取得国家利用外资有关手续。

第一层“看自身”：依据《申报材料格式文本》列示内容，核查资产是否都取得了对应的报建手续，如不涉及相关手续，应说明不涉及情况。情况较复杂的，应提供相关法律法规及政策依据、适用的条款和情形。

第二层“看整体”：报建不是孤立的手续，而是具有连贯逻辑性的程序，部分证照是其他证照的办理前提，是否连贯，先后顺序是否正常，下一证照的取得是不是在上一证照的有效期里。

第三层“看细节”：是否满足了手续的要求，比如限高、土地出让金缴纳、是否在手续的有效期、是否由对应主管部门出具。

相关手续缺失时，按照《申报材料格式文本》情形分情况处理。

在证照的核查时，需了解以下手续的具体要求和现行有效的规定：

谈谈建筑工程施工许可

关于消防审查、验收、开业前检查流程

REITs尽调系列（八）：节能审查与节能验收

最常遇到的“违建问题”，可以参考的是：

REITs尽调系列（一）：“违建”漫谈

RETs尽调系列（一）加更：违建vs违规装修

关于土地

土地使用依法合规，用地性质符合土地管理相关规定。

围绕土地的所有权和使用权

二元土地所有制，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。各项目需根据用地情况，判断用地程序