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借名买房的四大法律问题分析

01房产真正权利人的证明标准

目前“证明不动产物权的真实权利人”的证明标准还没有明确的法律规定，司法实践也没有统一的标准。

有的法院只要求当事人承担房屋出资证明责任，有的法院则要当事人同时承担对争议房屋出资、使用、收益和管理的证明责任，比如在赵建章、赵媛与赵建国所有权确认纠纷案[1]中，天津市高级人民法院认定：涉案房屋买卖合同上的赵建国和赵媛的签字是由被申请人赵建国本人所签，涉案房屋的首付款、按揭、物业费、暖气费等全部由赵建国承担，涉案房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷证明、房屋产权证等全部由被申请人赵建国持有，涉案房屋交付使用后，经赵建国重新装修入住。综合上述因素，认定双方存在借名买房关系。

有的法院基于简单的证据未加深入分析即推定借名事实存在，有的法院却实行较为严格的举证责任，要求证明双方存在借名合意的主观意思等，比如在商洁与商龙合同纠纷[2]中，北京市高级人民法院认为：从现有证据分析，1997年7月11日，商洁以委托人的身份，向商龙出具了一份委托书，委托书中的内容详细具体，主要是关于签订房屋买卖合同，办理房产证，办理购房等相关事宜。就其履行过程来看，商龙以受托人的身份代商洁签署《房屋预售合同》，并在委托代理人的指导下完成了委托代理的各项职责。目前的证据尚不能证明双方有“借名买房”的约定。

笔者认为，关于认定不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的证据，应该从以下几个方面综合考虑：借名人与出名人关于借名买房的合意及约定，房屋实际购买出资、购房过程的实际参与度的情况，案涉房屋的“预约卡”“价目表”、认购须知认购书、转账凭证、收款收据、销售不动产统一发票、契税发票、维修基金收据、收楼通知书、不动产产权证等原件的持有情况，房屋实际占有情况，借名买房的原因，常识常情常理等方面的内容。

（一）关于借名买房协议

1、借名买房协议是借名人与被借名人之间存在借名买房合同关系最为有力的证据

借名买房协议是借名人与出名人签订的约定房产基本情况、房产权利归属情况、购房过程中取得的材料的持有情况、委托代持费用、违约责任等情况的协议，借名买房协议的性质，在学理上存在间接代理说、信托合同说、无名合同说、委托合同说等学说。

通常情况下，为了保护自己的隐私，或是为了在出名人所属的特殊群体（比如公司员工）中获得更多的优惠，借名人与出名人签订了一份借名买房合同，这是一种以合法目的为基础而签订的借名买房合同，该情形属于双方当事人意思自治的范畴，在行为人具有相应的民事行为能力、借名买房协议不存在《民法典》第一百五十三条[3]规定的合同无效情形、且借名人能够出示由其出资的相关证据的情况下，法院对双方之间存在借名买房合同关系一般不持异议。

2、借名买房合同可能无效的情形

（1）为规避调控政策借名买房不得损害他人合法权益

首先，要看合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。《民法典》第一百五十三条中的“强制性规定”指的是效力性强制规范。房地产宏观调控政策、法规主要是指国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》，其余相关文件均为地方政策、法规。但是，在国务院出台的这两个通知中，都没有对违反该通知会造成的后果进行明确，因此，它的实质是一种行政管理性规范，而不是一种效力性强制规范，不应当作为审查合同效力的依据。地方政府出台的政策不属于法律、行政法规的范围。

借名人以规避房地产宏观调控政策为目的借名买房，审查的重点应该在是否具备办理房屋过户登记的条件，比如是否具备购房资格等，如果不具备办理房屋过户登记的条件，案涉房屋无法过户登记至借名人名下，即借名人并非涉案房屋的登记所有权人。如果此时支持借名人的诉请，最终导致购房调控政策目的落空，法院亦是不会支持的。

当借名人具备办理房屋过户登记的条件时，借名人请求出名人协助其办理房屋过户登记，不违反房地产宏观调控政策、法规，且无《民法典》第一百五十四条[4]规定的侵害他人合法权益、社会公共利益或国家利益的情形，可支持借名人的诉请。在张云美、李佳颖等所有权确认纠纷案[5]中，法院认为：张云美规避购房政策借名买房，但是政府的调控措施不属于国家法律、行政法规，且更多的体现为行政管理性规定，并非效力性强制规定，不应当作为审查合同效力的依据。且无证据证实上述借名买房行为侵害他人合法权益、社会公共利益或国家利益，张云美与何海燕之间的存在有效的借名买房关系。张云美作为借名购房人，其在具备购房资格的情况下有权要求何海燕将涉案房屋过户登记至其本人名下。但是，现张云美不具备购房资格，无法通过裁判方式支持张云美的该项主张。

（2）为低价购买经济适用住房签订的借名买房合同无效

经济适用房是以中