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房地产项目工程造价控制的目标与特点及其相关问题研究

摘要：在房地产项目管理中，如何进行有效的工程造价的管理，

并在确保工程质量的前提下，降低工程造价，是各房地产企业普遍

关注的问题。建筑工程造价不仅与工程内容有关，还与建设地区的

经济发展程度、建设者的管理和技术水平、国家和当地政府的政策

等存在着密切的联系。

关键词：房地产行业；工程造价；施工管理；设计阶段；全过程

管理；主动控制；经济性

1引言

随着经济的快速发展和基本建设投资规模的不断扩大，中国房地

产市场对建筑工程项目进行全过程工程造价控制的要求越来越迫

切。工程造价管理必须实现与国际社会的全面接轨，同时工程造价

管理人员必须从全新的角度来管理和控制工程项目的造价。工程造

价管理涉及的面比较广且是一项不确定性很强的工作，在项目实施

的过程中会出现许多不可预见的事项，而对这些事项的预防仅靠投

资(成本)的控制很难做好，所以需要对工程造价管理的全过程进行

系统的计划与控制。

2工程造价控制的目标及特点

房地产项目工程造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制，

是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。也就是说在项目投资

决策阶段、设计阶段和建设实施阶段，把所开发项目的投资控制在

批准的投资限额以内，随时发现并纠正偏差，力求在开发过程中合

理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环

境效益。

房地产项目工程造价控制具有以下特点:

(1)综合性。工程造价控制目标不是孤立的，它要与质量目标、

进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才具有

价值。

(2)全面性。在控制工程造价时，要对房地产项目结构内的所有

子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程造价的控

制，而忽视其他的子项目的造价控制。

(3)微观性。为了控制好整个项目的造价，开发者应从项目工程

的每个分项分部工程开始，一步一步地进行控制。

3工程造价控制的原则

3.1合理设置工程造价控制目标

房地产项目的建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，

不可能在项目开发的开始阶段就设置一个科学的，一成不变的控制

目标。因此，开发项目的工程造价控制目标的设置要随着项目建设

实践的不断深入而分阶段设置的。具体来讲，投资估算是方案选择

和进行初步设计的工程造价控制目标。设计概算是进行技术设计和

施工图设计的工程造价控制目标；施工图预算建安工程承包合同价

是施工阶段的控制目标。

3.2以设计阶段为重点进行全过程工程造价控制

统计资料显示，在项目决策阶及设计阶段，影响建设项目造价的

可能性为30%-75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为

5%-25%。很显然，造价控制的关键在于项目实施前的投资决策和设

计阶段，而在项目做出投资决策后，控制造价的关键就在于设计。

因此，要有效的控制造价，就应坚定的把工作重点放到建设前期上

来，特别是要抓住设计这个关键环节。

3.3采取主动控制措施

长期以来，人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较，当实

际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，确定其对策。但这种

方法只能发现偏离而不能使己产生的偏离消失，不能预防可能发生

的偏离，只能是被动控制。20世纪70年代初，人们开始采取主动

控制的方法，将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，将控

制立足于实现主动的采取决策措施，尽可能减少或避免目标值和实

际值的偏离。也就是说，我们的造价控制不仅仅是反映投资决策，

反映设计、发包和施工，被动的控制造价，更要通过控制造价来影

响投资决策，影响设计、发包和施工，主动的控制项目的造价。

3.4采取经济与技术结合的成本控制手段

有效的进行工程造价控制应从组织、技术、经济、合同与信息管

理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是工程造价控制最有效

的手段。技术上采取的措施主要有设计方案的选择，严格审查监督

初步设计、技术设计、施工图设计和施工组织设计，结合技术主要

研究节约投资的可能性；经济上的措施包括动态比较投资的计划值

和实际值，严格审核各项费用开支等。

4工程造价控制的内容

(1)项目投资决策阶段的造价控制。投资决策阶段的各项技术经

济决策对开发项目的工程造价有重大影响。这阶段的主要内容是:

寻找项目、市场调查和投资评估。

(2)设计阶段的造价控制。设计阶段的造价控制工作是项目建设

全过程造价管理的重点。这阶段的主要内容有:工程设计招标和方

案竞选；以限额设计为原则深化