旅游综合体_原创文档.pdfVIP

旅游综合体

新型城镇化是当前非常热门的一个话题，这个热门话题我们最开始从旅游和城市结合

来研究旅游发展，实际上也是市场引领，因为大家都知道做旅游非常难，如果就旅游做旅游，

就景区做旅游是非常困难的，真正赚钱的、现金流非常好的，投资回报率能够超过15%以上

的旅游项目非常少。当然我们也知道，有一些我们称之为现金流的旅游项目，我们管这种旅

游项目叫做“印钞机”，比如类似于好的温泉项目，好的漂流项目，都是依托于自然资源可

以变成非常盈利的旅游项目，这类项目非常少，因为真正依托于资源简单开发就形成高速盈

利，资源特优型旅游项目，基本上在国有企业的手上开发的差不多或者已经达到一定的水平

和程度。另外，更多的旅游投资项目，需要资源消费，可能需要更大的投资，或者要进行设

施、设备投入，相对来说区域配套项目占了大头。这种情况下旅游回报率很低。

原因有很多，第一是季节原因，在北方120天是主要的经营期，超过了这个时间就没

有了。在回报率相对不足的情况下，旅游投资是非常难以快速发展的。但这十年来旅游投资

的规模变得非常大，为什么那么大的旅游投资规模呢？现在爆发出来的像贵阳贵州，3万旅

游，这个讲起来都很吓人，其实这个项目里面包含了大量的土地开发、区域城镇开发，已经

远远超出了纯旅游本身，它已经不仅仅是一个产业开发，而是一种区域开发和城市开发结合，

有大量的地产项目。因此旅游造就进入了从单纯旅游项目、旅游产品、旅游景区转化到了综

合型区域开发的阶段，旅游是综合开发，旅游是区域开发，旅游包含了城市开发，更不要说

地产开发，城市开发地产是其中一个板块或者是最重要的一个方面。基于这样的一种看法，

实际上旅游产品真正开发的时候需求就变化非常大了。

旅游地产这个概念对大家来说是一个非常熟悉的概念，我们认为旅游地产是旅游区域

开发的一个基本业态，旅游地产绝不局限于地产本身或者房地产本身，而是整个旅游区域开

发基本业态，主要是依托旅游开发形成的土地开发与房地产物业开发，包括旅游休闲商业物

业、第二居所休闲住宅、第三居所的度假住宅，以及产权酒店分时度假酒店的开发。

广义的旅游地产开发包含了区域旅游开发架构下的地产开发、房产开发集旅游相关产

业运营服务，这是更大的一个结构。在这样的框架下看旅游地产会爆出这样一种量，2012

年一季度有人统计是2600亿元的投资资产，2012年旅游地产项目超过3千个，全年投资破

万亿。

基于这样大旅游地产的里面，旅游地产靠什么来形成土地开发和房地产开发呢？特别

是对于常规开发商，首先是面临房地产开发问题，它要做房子产品，什么才能带动它卖房子？

最简单的结构是快速销售型，实际上是两种类型，第一种类型是借势模式，在旅游城市中间

进行开发，比如说杭州的西湖中间，没得说，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的开发区。

第二种类型造势模式，第一种类型靠资源为依托，第二种类型不看资源，我自己就能创造产

品，形成市场。刚才康总谈到创造需求，我认为需求不是创造出来的，更主要的是创造出来

的产品作为一种共赢满足市场没有被挖掘出来的需求或者扩大的需求。

旅游地产功能

由此旅游地产功能上包含什么呢？我大概分为四种类型，第一土地开发，把生地做成

熟地，把熟地变成可开发用地，再把熟地带上项目进行标准。地产开发的区域结构下的开发，

是做地产开发最合适的一种规律性的基础。第二是居住物业开发，对于大多数地产商而言，

非常适宜于做居住物业产品开发，所以一说就说房型，一说就说小区景观，一说就说小区服

务结构，这种做楼盘的人做产品的理念对旅游地产而言相对来说是比较狭隘的，它的类型差

异很大，居住型物业对旅游地产来讲也包含了不同类型，从第二居所到度假型第三居所，再

到其它可居住的客栈、公寓以及产权式的酒店都可以称之为居住型物业，这种居住型物业从

别墅到花园洋房，再到简单的小套型有很多的模式，这里面差异很大。第三是商业物业，我

们做城市商业地产，越来越强调形成很大的规模，但旅游休闲商业地产这个模块非常大，休

闲商业地产除了旅游区的商业地产之外，有很多我们称之为城市区、城郊区，卫星城区会形

成大规模商业物业结构，这里面商业性换句话说50年的或者40年的用地上，开发出来又可

以销售，又可以经营的都可以商业地产。第四种类型叫权益型地产，它是旅游地产，更多是

消费权益，比如分时度假也好、摊位也好、俱乐部会员证也好，都可以和地产呼吁起来权益

性销售产品，不一定是土地的或者房产形态的，但可以把房产形态与经营模式结合。

因此从旅游地产来说，它可能做的事情是更宽广的一