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有关于房地产项目设计管理的分析

【摘要】随着城市的进步发展，房地产行业也在迅猛发展，竞

争日益激烈。房地产的市场竞争不只来源于占有优势的区位、地段，

更来源于人性化的户型设计，更舒适的居住环境等。本文主要针对

于设计管理在房地产住宅项目中的重要作用，对项目工程设计管理

模式，管理内容，管理要点及其方法进行了研究分析。

【关键词】工程设计；管理模式；工程建设；设计阶段

工程设计是工程建设的重要环节，先进合理的设计，对于建设

项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着关键作用，房地产

的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型设计的

细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中，如何

在竞争激烈的房地产市场中占得先机，加强设计管理有着举足轻重

的作用。

一、建设项目工程设计管理模式

建设工程设计管理模式主要有三种：

（1）建设项目业主直接管理或聘请专家协助管理；

（2）建设项目业主委托咨询公司代表业主进行设计管；

（3）建设项目业主委托项目管理公司管理模式。

不管采用哪种模式，最终决策人和最终风险承担人都是建设单

位。因此，建设单位必须根据项目特点和需要，聘请社会上各种知

名专家进行咨询，为决策提供依据。

二、建设项目工程设计管理的主要内容

建设单位工程设计管理工作是组织设计，配合和提供设计条件，

控制设计规模、工程质量、工期与投资，组织审查和批准文件，协

调设计外部协作关系和提供外部条件。主要内容有：

（1）组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位；

（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文

件；

（3）组织、协调勘察与设计单位之间、设计单位与设备供应单

位、设计单位与施工单位、施工单位与设备供应单位之间的配合与

互提资料；

（4）组织优化设计；

（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题

设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等；

（6）协调、落实外部补充的规划设计（水、电、气、有线电视、

通信等）；

（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续；

（8）组织审查初步设计文件并按有关规定上报，主持审查施工

图设计文件与图纸；

（9）控制和审查施工过程中的设计变更；

（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作；

（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管

与归档工作；

（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品；

（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付

与结算。

三、房地产住宅项目工程勘察、设计各阶段的工作内容及控制

要点

（1）工程勘察阶段

①工程测量。工程测量的内容包括平面控制测量、高程测量、

地形测量等。其中应注意平面控制测量的宗地面积数据是否与土地

部门提供红线图宗地面积数据一致，因此建设单位应在领取土地证

之前，会同国土及规划部门核实宗地面积。

②工程地质勘察。工程地质勘察是为了查明建设地区的工程地

质条件，为建设场地稳定性和地基承载能力的正确评价而进行的工

作。勘察阶段一般分为初步勘察和详细勘察，初步勘察是为了满足

初步设计的要求，而详细勘察应符合施工图设计的要求。工程地质

勘测报告是建设单位、施工单位控制基础工程进度、质量、投资或

成本的重要依据，稍有不当，将影响到整个项目的建设期。该改报

告也是施工单位编制施工组织设计，进行投标报价，指导施工的重

要依据。施工单位在进行基础工程施工时，更应研读该报告，进而

合理组织施工，提出是否需要进行地基处理，是否需要进行基坑支

护等等。

（2）方案设计阶段

建设项目的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的手

段，是建设项目成败的关键所在，是城市规划的体现，是开发商实

现利润最大化的重中之重。其主要任务是对建设项目和建设场区进

行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提

出建设规模和经济技术指标等。

①注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研工

作，采用招标方式优选设计方案，邀请市场营销专业人士及建筑设

计专家进行方案的评审并提出优化建议。

②力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品

方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期

目标