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浅谈房地产工程造价控制要点分析

摘要：目前工程造价的管理和控制是房地产项目管理的核心内

容，房地产项目开发一般要经过决策阶段、方案设计阶段、施工阶

段、竣工验收阶段、项目后评估阶段，本文结合项目开发过程，介

绍了各阶段造价控制内容和方法。要实现预期赢利目标，必须配备

优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，将工程造价控制管理贯穿

于项目开发全过程。

关键词：房地产开发项目；房地产经营管理；工程造价控制

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在房地产开发进程的不同阶段，有不同阶段的目标，但每个阶段

都与项目的成本密切相关，可见，工程造价的管理和控制是房地

产项目管理的核心内容。按照建设程序，一个项目从筹划到完成，

一般要经过决策阶段、方案设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段、

项目后评估阶段。项目各项管理工作也围绕着这几个阶段展开，

而工程造价管理是项目管理

的重点之一。

1.组建优秀管理团队、设立合理的组织机构

组建一个优秀的项目工程造价控制团队至关重要。团队成员应

具备相应的专业知识及解决问题、做出决定的能力。但这些专业

人员往往分散在不同的职能部门，因此需要进行合理地组织，明确

各部门的责、权、利。制定严格的规章制度，建立各职能部门的

相关工作流程，如：招投标工作流程、合同会签工作流程、洽商变

更签认工作流程、设计变更审批工作流程等等。另外，必要时在

项目决策阶段或设计阶段，临时成立工程造价控制联合工作小组，

以便将工程造价控制各阶段的目标落在实处，从而实现项目工程

造价控制的总目标。

2.项目决策阶段工程造价控制

项目决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的各项

功能的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行

技术经济比较及做出判断和决定的过程。此阶段影响工程造价的

程度高达80%甚至以上，因此决策阶段工程造价控制是整个项目

工程造价控制的基础，也是关键阶段。该阶段需要根据选定的建

设规模、建设标准、建设地点、工程技术方案，做出项目的投资

估算。投资估算是可行性研究报告的重要内容，是投资决策的重

要依据。此时主要应做好下列几项工作：①确定合理的建设规模。

②确定适当的建设标准。③选择科学方法，做好投资估算。④做

好项目的财务评价。

3.设计阶段工程造价控制

（1）进行设计方案招标设计任务书完成，选择几家有实力的设

计单位或知名的设计大师，进行设计方案招标，然后组织有关技术

经济人员对各投标方案进行评比、选择、优化，主要应侧重以下几

方面：①设计方案的技术先进性和经济合理性相兼顾，利用有限

的投资，实现较高的功能水平。②设计方案应有一定的前瞻性，

留下发展空间。③民用建筑的平面布局的合理性。④居住小区的

规划设计方案应充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户居住、生

活、经营等特点与习惯，合理安排住宅建筑、公共建筑、道路、管

线、绿地、庭院、园林景观等布局，最大限度地提高土地利用率。

（2）审核设计概算，有效控制总造价设计概算是设计文件的重要

组成部分，是编制投资计划、确定控制建设项目投资的依据。（3）

采取合同措施，有效控制成本设计阶段应重视设计合同的签订，对

设计质量、设计进度、施工图设计的工程造价控制等方面要有明确

的要求。避免设计合同过于简单，而发生由于设计缺陷导致的设

计变更大量出现而无法向设计单位索赔的现象。因此在设计合同

的经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。

招标投标与合同签订阶段工程造价控制项目招标投标与合同价

款确定是项目工程造价控制管理工作中的重要环节，通过市场招

标，可以择优选择承包商，有利于确保项目工程质量、缩短工期、

更有利于降低工程造价，是项目实施阶段控制造价的有效手段。

这个阶段的工作质量将直接影响施工阶段工程造价控制的成败。

因此，造价控制团队在此阶段应根据项目总体进度计划要求，做

好招标工作的计划，指定招标各阶段工作目标。工程造价控制的

主要方法有：①工程量清单计价方式招标，具备固定总价包干条件

的工程，采用固定总价合同。②审核招标控制价，确保招标控制

价的准确、合理。③明确各单位工程招标范围。由于一个建设项

目有许多单位工程需要招标，各单位工程包含的项目内容繁多，

如果相关单位工程的招标范围不明确，施工界面模糊，易导致各

施工单位工作不交圈，产生漏项或重复，会引起合同外增项及不必

要的索赔费用，应尽量避免。④制定严密的合同条款，防止施工

单位进场后以各种理由