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物业纠纷典型案例业主胜诉案例

物业纠纷典型案例业主胜诉案例处理依据司法解释文章，提供了

物业费纠纷、物业服务合同纠纷、公共配套设施纠纷、与开发商关系

纠纷、社会角色不明纠纷五大案例分析及解决办法。

随着越来越多人购买了属于自己的房产，“业主”的概念日益深

入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的

物业纠纷也就越来越多。在实践中，业主与物业的纠纷往往是双向的。

物业起诉业主，主要是追讨物业费；而业主起诉物业，原因就多种多

样了。下面小编列举了五大常见的物业纠纷化解方式，希望对您的工

作能有一定的帮助。

物业费纠纷、物业合同纠纷、公共设施纠纷、关系纠纷、社会纠

纷被戏称为物业管理行业五大纠纷，这五大纠纷无时不刻的在影响着

物业公司的发展及与业主的关系，如何妥善处理物业五大纠纷？

物业费纠纷

物业费纠纷主要包括两方面：一是物业费包含的费用项目；另一

个是物业费收取不到。

物业费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，

但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设

备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管

理公司在收取了物业费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业

主对于自己缴纳的“物业费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因

此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物

业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条

例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些

构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

同时，造成物业费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、

开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现

质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业费的定价

缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重

重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。

解决方法：

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业费用缴费收据

上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个

“物业费”的名称来取代其中各类的费用名称。

物业服务合同纠纷

目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物

业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合

同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果

双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管

理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果

将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意

终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。

解决方法：

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合

同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果

是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是

“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，

一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方

提供服务”。

公共配套设施纠纷

比如：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停

车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了

业主的利益。

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”

到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》

中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车

场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转

让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管

理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问

题作出规定

同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到

维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共

同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停

车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证

应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如

何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商

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