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物业服务合同纠纷与物业服务;

目录

;一、物业服务纠纷类型

;7、业主之间因私搭滥建、乱设护栏、饲养宠物引起的相邻权纠纷之诉；

8、开发商的遗留问题；

9、物业管理项目接撤管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，有旧的物业管理公司不退，新的物业管理公司进不来;也有物业服务合同已到期，旧的物业管理公司愿意退，但却无人愿意接管的情况等等新旧物业交迭问题；

10、建筑物区分所有权（包括专有权纠纷、共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷等）。

;针对物业服务纠纷，首先应当分析产生的原因，界定责任，判定性质，并结合物业服务相关法律法规采取有效措施，再予以分门别类处理。

;判决展示;判决展示;判决展示;判决展示;二、时效制度及规避;（一）何为诉讼时效？何为自然债务？

1、诉讼时效就是权利人在法定的时效期间内（通常情况下两年）不行使权利，当时效期间届满时，权利人将失去胜诉权利，即胜诉权利归于消灭。

物业服务合同纠纷中，权利人（债权人）就是物业企业，债务人是欠费业主，诉讼时效是两年，在两年内物业企业不向欠费业主催缴物业费，不向欠费业主积极主张权利，则当两年时效期间届满，物业企业将失去胜诉权，变成自然债务。

2、自然债务通常是指超过诉讼时效的债务，简单来说就是“给了就给了，没给就没给”，债务人出于诚信和道德可以偿还自然债务，同时基于诉讼时效也可以不偿还债务。;（二）如何防止债权不超过诉讼时效？

——诉讼时效中断制度

诉讼时效制度主要为了告知权利人要积极主张权利，不要怠于行使权利，“法律不保护躺在床上睡觉的权利人”。

诉讼时效制度对于物业企业来说是一种风险，但是一种可控制的风险，只要采取有利措施，就完全可以把这种风险降到最低，而控制风险的措施就是充分利用诉讼时效中断制度。

为了保障权利人的合法权益法律规定了诉讼时效中断制度，只要诉讼时效中断，则从中断那天开始重新计算两年的诉讼时效，每中断一次，诉讼时效都要重新计算，就不会变成自然债务。

;（三）哪些事由可以产生诉讼时效中断的效果？

法律依据：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月21日法释〔2008〕11号）

第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：

（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；

（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；

（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。

前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收入可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收入可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。;1、向法院提起诉讼；

2、物业企业向欠费业主“送”、“达”《物业费催缴单》、《温馨提示》、《公告》、《律师函》等主张权利文书

（1）向欠费业主送达《物业费催缴通知单》、《温馨提示》等；

A催缴通知单制作要求：

①内容上有欠缴物业费及其他费用的时间、金额、逾期滞纳金（违约金）等；

②形式上一式两份或上下两联，落款有单位名称及公章（可以是公司公章或物业管理处公章）。

;B催缴通知单送达要求：

①直接上门送达，让业主、物业使用人、或同住成年家属（包括办公室人员）签字；

②如果业主拒不签收，则留置送达。两名工作人员在一份催费单或下联上注明“年月日时分，因业主拒不签收，现留置送达”，同时由两名工作人员签字。可同时在送达的同时拍照，也可将另一份催费单或催费单上联张贴在业主门上，进行拍照之后塞入门内；

注意：拍照要能够清楚显示业主门牌号及催费单内容。

③若业主不在家，同样可以按照第二种方法留置送达；

④若业主门牌号遗失或没有，建议物业企业可以做一个门牌号贴到业主门上，方便留置送达和拍照留存。

律师函的送达方式同上述物业费催缴单一致。

;实样展示;实样展示;实样展示;3、在小区公告栏、楼栋大门前或电梯门前等催费公告、通告等.

A制作要求：（1）将小区所有欠费业主名单及欠费时间、金额张贴在小区公告栏、将某一栋欠费业主名单及欠费时间、金额张贴在楼栋大门前或电梯门前；（2）