地产项目开发周期基准.doc

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表格与模板

编号：OP-ZB02-BZ001

版号：A/0

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某某置地项目开发周期基准

一、怎样实施项目开发周期基准

建立初步的基准

颁布设计周期、典型物业施工周期基准，原则上为周期上限；

北京福提岛拿地至销售时间为11个月；至首期竣工为24个月（多层）；

武汉凤凰城拿地至销售时间为13个月，至首期竣工为28个月（高层）；

成都24城拿地至完成总体规划时间为5个月。

持续改进

每年对各项目进度、成本、质量综合评估，对优秀的项目颁发进度奖；

总结优秀项目运作经验，向其他项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

二、周期基准计算的起始点与大盘的界定

周期基准计算起点

自拿地时间开始计算；

拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别项目（如：城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

大盘的界定

——总建筑面积超过80万平方米。

三、前期策划与设计周期基准

住宅设计周期表

款项

阶段

基准时间

（单位：月）

备注

初步定位

1.5

(1)新进入城市＋15天

(2)可复制项目－15天

(3)大盘＋15天

规划

2

(1)设计竞赛＋30天

(2)争取规划条件可适当延长

方案

2.5

(1)产品复制－30～45天

(2)中小盘项目的“规划＋方案”合并基准时间为3.5个月；可复制项目为3个月。

初步设计

（报审深度）

2

(1)复制项目-15天

(2)精装+15天

施工图设计

（含施工图审查）

2

(1)施工需要，可分批出图

商业设计周期

款项

阶段

基准时间

（单位：月）

备注

初步定位

2

（1）新进入城市＋15天

（2）复制万象城－15天

规划

3

（1）争取规划条件可适当延长

方案

4.5

(1)复制万象城－30天

初步设计

（报审深度）

4

产品类型复杂＋30天

争取消防设计条件＋15天

施工图设计

3.5

（1）不含幕墙、租户配合等施工深化设计

四、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）

工程量清单编制

工程量清单编制

总包发标-开标

30天

55天

施工图同时在报审，假定15天审查完毕。

发标（仅发出图纸、招标文件、技术规范）

发标（仅发出工程量清单）

总包开标-定标

5天

其间需安排至少一次投标单位答疑。

开标

20天

其间需安排至少一次投标单位议标。

定标

清单编制的前提

用于招标的施工图质量有保障；

因报批而返工可能性低。

工程量清单编制与总包招标周期基准解说

总部要求项目一律采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：

保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；

合同签定前，可充分谈判降低造价；

减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式；

各利润中心为压缩周期，可针对建筑面积较小（10,000平米以下）及工程造价较低（合同金额2,000万元以下）的项目，采用参考政府颁发的定额计价与市场计价相结合的方式，与集团内部施工单位进行“清单议标”（发标-定标周期10天）；

为保证签定“总价包干”合同金额的相对准确性，工程量清单编制周期建议为30天，可以在编制工程量清单的同时发出招标文件，编制完成工程量清单后5天进行图纸疑问及工程量的答疑澄清工作，回标后10天内进行经济及技术评标/定标工作。如有特殊情况，可适当调整上述周期。

五、典型物业施工周期基准

1、住宅类物业

物业类型：别墅（4层）

区域

施工

准备

基础

施工

主体

框架

封顶后屋面砌

筑

外架

拆除

单体

合理

工期

室外

工程

施工

综合

工期

深圳

10

20

40

20

45

135

50

185

合肥、成都、武汉、长沙

20

30

50

30

60

190

90

280

上海、无锡、苏州、

杭州、宁波

15

25

45

25

50

160

70

230

物业类型：多层（6层+1层地下室）

区域

施

工

准

备

基

础

施

工

主

体

框

架

封顶

后屋

面砌

筑

外

架

拆

除

单体

合理

工期

室

外

工

程

施工

综合

工期

深圳

10

25

50

20

55

160

45

205

合肥、成都、武汉、长沙

20

45

50

30

80

225

90

315

上海、无锡、苏州、

杭州、宁波

15

30

60

30

70

205

60

265

物业类型：小高层11层+1层地下室

区域

施工

准备

基础

施工

主体

框架

封顶后屋面砌

筑

外架

拆除

单体