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美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理效劳

中国百年建筑研究院院长朱文俊

美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式，是美国比拟主要的两种养老地产开发模式。太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化效劳理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的开展。

本文通过对美国太阳城和CCRC两种开发模式根本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的复合型老年地产的开发建议。

一、美国太阳城的开发模式

目前中国的很多养老地产开发工程，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了太阳城的名字作为工程名称，比方北京的太阳城、东方太阳城，天津武清的卓达太阳城等。可见美国太阳城的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。

表美国14个太阳城工程的根本情况列表

1.美国太阳城的主要工程分布、规模、配套和产品类型

美国的太阳城目前主要有14个工程〔见表〕：加州洛杉矶东北方向的苹果谷太阳城、亚利桑那州凤凰城的太阳城和西部太阳城、凤凰城东南方向的牧场太阳城，以及佛罗里达州的西海岸太阳城中心等。其中，亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太阳城的发源地。

亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。而苹果谷太阳城、牧场太阳城等这些新建工程，是没有这些完整配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动工程，没有医疗、护理等设施配套。

2.太阳城开发模式的九大特征

〔1〕属于住宅开发性质；

〔2〕依靠销售回款盈利；

〔3〕限定55岁以上的老人才能入住；

〔4〕专为健康活泼老人提供会所和户外运动设施；

〔5〕没有医疗、护理等配套效劳，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施；

〔6〕一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；

〔7〕房价廉价，苹果谷太阳城在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力；

〔8〕附近一般都配有专为社区效劳的商业中心；

〔9〕兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城太阳城，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人时旅游度假客户；凤凰城东南方向的牧场太阳城，也具有鲜明的留鸟型度假特征。

3.太阳城的开发商和开发理念

〔1〕开发商：DelWebb和PulteHomes在美国太阳城的各个工程的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发商——DelWebb和PulteHomes的合作历程与合作理念。DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany.PulteHomes,美国最大的住宅制造商之一，DelWebb，美国活泼老人住区建设的领导者，共同分享辉煌的历史。Pulte始于1950年，而DelWebb始于1928年，并于1960年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte和DelWebb像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。

〔2〕开发理念：YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre。

4.太阳城开发模式对中国的启发和借鉴

〔1〕四点值得借鉴：①住宅立项，依靠销售迅速回款；②客户定位精准，以健康活泼老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；③不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入本钱，提高了资金使用效率，降低了开发风险；④在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在工程开始时便实现订单生产。

〔2〕两点不值得借鉴：①中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；②中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

二、美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳

1.CCRC的概念CCRC—ContinueCareOfRetirementCommunity，持续照料