2020年资产评估师考试- 资产评估实务0420第20讲 适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估_wr.pdf

第20讲适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估

（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估

重置成本法是房屋建筑物评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估房屋建筑物全新状态的重置

成本，减去房屋建筑物的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算房屋建筑物价值的一种评估

方法。计算公式为：

房屋建筑物评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

或

房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率

1.确定重置成本

重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润

建安综合造价土建工程造价、安装工程造价

前期费用：筹建费、规划费等；

前期费用及其他费用

其他费用（期间费用）：工程建设监理费、建设单位管理费

利息计息基数×正常建设期×正常建设期货款利率

合理利润基数×利润率

*本表格列式为基础框架，完整、详细内容在下面逐步解释。

注：“营改增”后，涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税，不同情况下重置成本构成存在差

异。

实务中的通常处理是：

对于企业价值评估中涉及单项房屋的，如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房

屋重置成本按照不含税考虑。

如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。

对于单项房屋评估，重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种处

理，都需说明重置成本内涵。

（1）建安综合造价的确定。

房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。

通过查勘待估房屋建筑物的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同

的方法分别确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。

一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的

一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。

①重编预算法

以待估房屋建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘察结果，重新编制工程

量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价。

②决算调整法

对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的房屋建筑物，评估专业人员通过对待估房屋建

筑物的现场实地查勘，在对房屋建筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，以待估房屋建筑物决算资

料中经确认的工程量为基础。

分析房屋建筑物建安工程综合造价决算中的各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材

料等价格信息和相关取费文件，对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑待估房

屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。

③类比系数调整法

对于设计图纸及工程决算资料不齐全的房屋建筑物可使用类比系数调整法进行测算，可通过对典型

工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、

结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行

比较。

参考决算调整法测算出的典型工程案例的人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或

工程结算实例建安工程综合造价后求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价。

④单方造价指标法

对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料

也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑

物的建安工程综合造价。

【海式总结法】

前提条件方法关键内容

工程资料齐全①重编预算法定额、标准

工程资料齐全②决算调整法实际市场价格

工程资料不齐全③类比系数调整法