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商业运营管理手册

与计划书

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第一章运营管理部门的组建及工作职能

一、运营管理部门的组建

运营简而言之就是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点

是标准、细致、效率、协作、创新。商业地产只有通过良好的整体运

营，才能体现真正的商业价值，也才能实现开发商、管理者、投资者、

运营者、消费者五者之间的利益关系，从而实现互惠共赢。为了确保

物业运营管理工作开展目标的一致性和统一性，在组建上，绝对不能

把商业运营和商业管理两大部分分属不同的公司实体，而应该在一个

运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理作为辅助，

并设置其他配套功能。这样才能实现把商业物业的运营做旺，充分挖

掘和提升物业价值；兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各

方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺的

目的。

二、运营管理部门组建的必要性

1、开发遗留价值的交接与核算

项目开发过程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发

商的遗留资产，这些资产包括：商场初期个别未出租的商铺、商

场室内外广告位、室外及地下停车场、多种运营摊点、配套的仓

库及为商场运营设计的网站信息等等，这些资产不可能靠开发商

自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来

为这些资产进行专门的运营管理，使这些资产能够产生现金流，

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为开发商提供良好的收益来源。

2、确保项目的运营兴旺和持续发展

项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一

个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使商场在开业后稳定

运营，走向兴旺之道，并且能够持续的发展，实现开发商、投资

者、运营者等多赢的局面，这才是一个商业地产项目良好运营的

观念，任何的短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负

面影响。

所以，一个专业的运营管理团队，会实现项目的整体良好运

营并使得项目可持续稳定发展。

3、系统各方面的关系

商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发

运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，其整体的运营管理将会

遇到不少问题，这就需要专门的运营管理公司来协调好个方面

的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。

4、开发商自身可持续发展的需要

（1）令商业物业保值、增值，盘活开发商的固定资产。

（2）增加资金运作途径。

（3）专职处理商业物业问题。

运营公司专业负责商业物业运作，处理可能发生的各种问题，

避免房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期

的开发中轻装前进。

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（4）商业领域的长远发展。

运营公司专业性强，专职于商业物业管理，能给租赁商户信

心，使商业项目能够持续稳定发展，有利于公司在商业领域的长

远发展。

三、商业项目运营管理理念

商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商

业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运营管理；

也只有通过整体运营，才能真正实现商业地产项目开发的核心，是商

业地产收益和物业价值提升的根源，是产权所有者的利益得到最大提

现的保障。从而实现招商旺、销售旺和运营旺“三旺”，达到开发商、

管理者、投资者、运营者多赢的开发目标。

四、运营部门工作职能

1．制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关