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关于街道小区物业管理工作的调研报告

物业管理事关人民群众的安居乐业，事关和谐社会和幸福麒麟建设。随着城镇化进程的加快，

近年来，物业管理工作已逐渐成为社会普遍关注的热点和焦点，也是加强城市管理的重点和

难点。麒麟街道人大工委组织部分区人大代表，通过集体视察、座谈交流、听取汇报、参与

物管矛盾调处、代表持证视察等形式，对街道物业管理工作进行了专题调查。现将有关情况

报告如下：

一、基本情况

麒麟街道现有住宅小区22个，总建筑面积达400多万平米，其中商品房小区12个，老

旧小区8个，拆迁安置房小区2个（麒麟紫荆城尚未交付）。近几年来，在社会各方的共同

努力下，物业管理取得了一定的成绩，正逐步走上规范发展的路子。坚持因地制宜，物管基

础较好。麒麟街道商品房小区主要采取开发商委托的方式确定物业服务，业委会成立之后，

由业主大会决定续聘或重新选聘。目前12个商品房住宅小区，已全部实行市场化的物业管

理。1989-2006年的老旧住宅小区，形成了有业主自治管理、原产权单位管理、街道直管或

社区直管的多样管理形式，形成了以环境保洁、绿化养护和保安为基础的基本物业管理模式。

2000年开始建造的悦民拆迁安置房小区，目前由街道的物业公司在进行管理。突出重点难

点，持续强化保障。一是加大老旧住宅小区和安置房小区的整治改造力度。近年来，麒麟街

道坚持每年实施老旧住宅小区和安置房小区的整治改造工程，安置房小区目前已经全部通天

然气，扩展停车位，路灯改造。二是明确了安置房小区管理的总体要求。根据目前区住建局

的要求，老旧小区和安置房小区要逐步进入市场化，实行市场化管理。此外，麒麟街道积极

参加区住建局组织的安全管理员知识培训，提高了相关从业人员的素质和技能。

二、存在的问题

（一）安置房小区和老旧住宅小区物业管理的难点尚未突破。安置房小区自2000

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年开始建设以来，已使用十多年，由于住户缺乏物业消费意识，市场化运作不是十分理想，

物业费收缴率低，大部分资金仍然依靠政府补贴和经营性用房出租来维持，为后续管理也带

来了困难；老旧住宅小区由于原产权单位错综复杂，没有维修资金，房屋得不到及时维修。

目前，麒麟街道安置房小区和老旧住宅小区的物业管理基本出于街道直管或社区直管模式，

主要依靠街道或社区托底，长此下去，基层不堪重负。

（二）现行法律不够健全，相关条款未明确。一是公摊水电费代收代缴问题。目前

最新的《江苏省管理条例》和相关的法律法规中，一直为明确物业公司代收代缴公摊水电费

的责任义务，加上现在各小区普遍存在拖欠公摊水电费问题，物业公司代收代缴公摊水电费

存在较大的困难，供电公司如果依法欠费停电，导致部分正常缴费的业主利益受损，出现堵

街道大门、堵马路等维稳问题。二是业主委员会问题。目前的条例和相关文件中，都回避了

业委会法律地位这一问题。条例中，对政府职能部分的权力义务表述过于简单，没有具体的

管理细则，造成了很多小区成立业主委员会以后，不再需要政府部门参与任何监督管理。如

华汇康城小区业委会成立以后，选聘了新的物业服务企业，后期运行过程中出现的意见分歧，

业委会擅自同意将二三期由物业服务企业管理，一期自治管理，使得小区内部管理混乱。三

是责任界定不明确。条例中对物业管理部门的责任界定也不明确，往往一个小区问题涉及规

划、工商、物价、环保、住建、城管、派出所等多个部门职能交叉，在处理物业矛盾纠纷时，

缺乏有力的依据和抓手，也常常出现扯皮、推诿现象。

（三）开发建设遗留的问题比较多。一是一些建设单位在开发建设过程中，没有严

格按设计要求建设，致使配套设施不完备。二是产权关系不明确，哪些部位、设施、设备属

业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，没有明确的界定，致使后期管理过程中矛盾

重重，尤其是业主委员会成立以后矛盾很大。三是在“建与管”的关系上不明确。很多物业项

目的招投标流于形式，存在“老子开发，儿子管理”的现象，建设单位与前期物业服务企业“合

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穿一条裤子”，物业承接查验失去了应有的意义。四是街道、社区和前期物业服务企业在前

期物业管理中缺乏提前介入机制，不能在建设环节提前介入，跟踪掌握情况，并提出相应的

改进意见、建议。开发建设遗留的问题，已成为阻碍后续物业管理服务工作顺利开展的重要

因素。如：辖区内的银河湾紫苑，由于开发商遗留的消防管道问题，造成小区内的消防管道

内无水，消防系统瘫痪，给小区业主生活造成了很大的困扰；华汇康城的地下车库产权问题、

麒麟锦城会所的