中海物业管理公司培训手册.docx

第一讲：

物业管理常识

目录

一、物业管理的基本概念3

1、物业3

2、物业的分类3

3、物业管理3

4、物业管理的目的3

5、物业管理的性质3

6、物业管理与老式的房地产管理的区别4

7、物业管理的基本特点4

8、物业管理的作用5

9、物业管理中三大服务5

10、物业管理的十大概念错误!未定义书签。

二、物业管理的产生与发展6

1、物业管理的来源6

2、物业管理在国内的产生6

3、物业管理的发展趋势7

三、物业管理的基本环节错误!未定义书签。

1、物业管理的筹划阶段7

2、物业管理的前期准备阶段8

3、物业管理的启动阶段10

4、物业管理的平常运作阶段11

四、物业管理的基本内容11

1、房屋管理12

2、消防管理12

3、治安管理错误!未定义书签。

4、空调管理13

5、电梯管理13

6、供电管理错误!未定义书签。

7、给排水管理15

8、环境卫生管理15

9、绿化管理16

10、车辆道路管理17

物业管理的基本概念

1、物业

物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其有关的设备、设施和场地。

2、物业的分类

(1)居住物业：如社区、公寓、

(2)商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心

(3)工业物业：工业厂房、仓库

(4)其他用途物业：医院、学校

3、物业管理

物业管理是指物业管理公司受物业所有人的委托，根据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

4、物业管理的目的

物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值、并为物业

所有人和使用人发明整洁、文明、安全、舒服的生活和工作环境，最后实现社会、

经济、环境三个效益的统一和同步增长。

5、物业管理的性质

社会化、专业化、公司化、经营型。

(1)社会化

是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多种产权单位、产权人找到一种总管家；同步也为政府各管理职能部门找到了一种社会总代管。

(2)专业化

是指由专门的物业管理公司通过委托合同的签定，按照产权人和使用人的意志与规定去实施专业化管理。物业管理公司有专业的人员配备；专门的组织机构；专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

(3)公司化

指的是通过组建物业管理公司对物业实行公司化的经营服务管理过程。其核心是按照现代公司制度组建物业管理公司并运作。

(4)经营型

物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它履行的是有偿服务、合理收费。

6、物业管理与老式的房地产管理的区别

●管理体制不同

●管理内容不同

●所关房屋的产权构造不同

●管理机制不同

7、物业管理的基本特点

(1)业主自治自律

一方面，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主的自治。另一方面，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着互相之间的邻里关系，既有全体业主共同利益，即公众利益；又有单个业主各自的利益。公众利益和单个业主利益间有时会发生矛盾，因此，要对的解决好这两者之间的关系。很显然，单个业主的利益要服从公众利益。

(2)业主自治自律有两个核心环节

一方面，要有一种全体业主共同遵守的业主公约，以此来指引、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉地维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。另一方面要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理公司，对物业的管理提出具体规定，以合同的形式委托物业管理公司实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理公司的具体工作。业主委员会对物业管理公司具

有选聘权和解雇权是业主自治的核心。

(3)物业管理公司的统一专业化管理

物业管理波及到方方面面，有多种各样的矛盾和关系需要协调和解决，各项管理工作专业性、技术性又强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理公司来全面负责和承担管理责任。

8、物业管理的作用

(1)可以延长物业所有年限及保证其功能的正常发挥。

(2)能为业主及租户发明与保持一种安全、舒服、文明、和谐的生活与工作环境。

(3)有助于提高都市管理的社会化、专业化的限度。

(4)完善的物业不单是使物业保值，而且可以使物业增值。

9、物业管理中三大服务

(1)常规性服务。

这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理公司向所有住用人提供的最基本的管理和服务。

(2)针对性专项服务

这是指物业公司为改善和提高住用人的工作、生活条件面向广大住用人，为满足其中某些住户群体和单位需要而提供的各项