房地产行业深度报告：住房制度国际比较之新加坡篇，组屋主导，实现“居者有其屋”.docx

目录

新加坡住房市场：组屋主导，落实“居者有其屋” 4

组屋制度演变历程：政府深度干预，分层次多主体供给 7

解决房荒（1960-1964年）：组屋只租不售，满足住房需求 7

保障供给（1964-1979年）：鼓励居民买房，落实“居者有其屋” 8

扩大建设（1979-1995年）：增加大户型组屋，基本解决住房问题 8

提升质量（1995年-至今）：改善组屋户型，改造老旧组屋 8

组屋资金保障体系：全方位提供资金支持，满足供需端资金需求 9

中央公积金制度：分比例强制缴纳，保障建设和购买资金来源 9

贷款支持：利息低且种类多，提供建设和购买金融支持 13

资金补贴：覆盖范围广，缓解建设和购买压力 14

组屋土地保障体系：强制征收，政府管理 16

土地征收制度：强制执行，控制成本 16

土地交易制度：政府管控，市场公平 17

土地补偿制度：范围广泛，财产补偿 19

组屋准入退出机制：保障各阶层需求，抑制投机行为 21

申请制度：要求严格，保障刚需 21

分配制度：按需分配，公平透明 22

转售（租）制度：限制条件，抑制投机 23

对国内的经验启示 27

风险提示 28

图表目录

图1：新加坡住房自有率 4

图2：组屋居住率 4

图3：不同住宅类型自有率 4

图4：组屋需求量（万套） 5

图5：住宅单元建设情况（万套） 5

图6：HDB组屋居民居住率 5

图7：HDB组屋预定和转售申请数量 5

图8：不同类型组屋图式 7

图9：不同时期住房建设总量（万套） 9

图10：新加坡组屋发展历程 9

图11：中央公积金制度发展历程 10

图12：中央公积金的运用 13

图13：贷款支持供需两侧 14

图14：HDB财政赤字和政府补贴（万新元） 15

图15：不同时期住房补贴的家庭数量 16

图16：《土地征收法》修订历程 17

图17：新加坡土地功能分类 17

图18：2024年新加坡土地总体规划 18

图19：组屋土地交易程序 18

图20：HDB购买土地的交易方式 19

图21：土地征收补偿过程 19

图22：征收补偿标准 20

图23：征收补偿范围 21

图24：对国内的经验启示 28

表1：组屋类型 5

表2：2023年9月1日至12月31日新加坡公民或永久居民CPF纳费率 11

表3：2023年1月至12月各账户的CPF资金分配率 11

表4：30岁员工的公积金缴款为100新元，CPF缴款计算（新元） 12

表5：可使用的CPF储蓄额上限 12

表6：2022年扣除CPF补助金前后的组屋价格范围（新元） 12

表7：HDB贷款和商业银行贷款的区别 14

表8：CPF住房补贴 15

表9：从HDB申请租赁组屋的条件 22

表10：抽签次数分配 22

表11：2次申请失败后额外抽签机会 23

表12：BTO和SBF组屋分配 23

表13：最低居住年限（MOP） 24

表14：HDB提供服务时的费用 24

表15：私人律师在出售中担任代理 25

表16：卖方印花税（SSD） 25

表17：买方印花税（BSD） 26

表18：ABSD费率 26

新加坡住房市场：组屋主导，落实“居者有其屋”

组屋制度始于1960年，是新加坡解决住房需求的核心策略。新加坡统计局数据显示，截止2023年，居民房屋自有率达89.7%，组屋居住率为72%，反映其在住房市场中的主导地位。

图1：新加坡住房自有率 图2：组屋居住率

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

89.7%100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

82%

80%

78%

76%

74%

72%

70%

68%

66%

72.0%

自有产权家庭数 租赁家庭数 自有产权占比

数据来源：新加坡统计局、 数据来源：新加坡统计局、

除了公共组屋外，新加坡的住宅市场还包括私人住宅和执行公寓等多种类型的房屋，呈现出住宅类型多样的特点。根据新加坡统计局数据，在2002年到2023年期间，

4居室组屋的住宅自有率稳定保持在最高水平，2023年达到31.3%。3居室组屋次之，2023年达到22.4%。

图3：不同住宅类型自有率

35%

30%

25%

20%

31.3%

22.4%

17.2%

15%

10%

5%

0%

7.0%

4.8%

0.3%

1-2居室组屋 3居室组屋 4居室组屋 5居室/