20221129-微观大势系列-“稳地产”加码，需要关注什么？-国金证券-16页.pdf

2022年11月29日

证券研究报告

宏观经济组

微观大势系列宏观专题研究报告

“稳地产”加码，需要关注什么？

近期，调整优化房企股权融资、金融16条等多项稳地产措施出台，政策思路转向

“供需齐发力”，已有政策落地效果如何，未来如何演化？详细梳理，供参考。

“稳地产”有何措施？从供给松绑到“稳需求”措施增多，再到“供需齐发力”

“稳需求”政策逐步加码，由地方政策出台居多转向部委出台增多。去年年底，

部分三四线城市开始出台购房放松政策；3月以来，需求政策明显增多，三季度

政策出台数较一季度增长3.3倍；从政策适用范围看，放松城市的能级提高，由

北海等中低能级城市向郑州等中高能级城市转移，再而部委开始出台相关政策；

从政策力度来看，放松措施升级，由购房补贴等转向放松四限、调整首付比例。

供给政策从“保交楼”再到“保交楼、保主体”并驱，支持力度加强。去年12

月，“保持信贷平稳有序投放”的提出标志地产融资限制开始放松；7月断贷事

件后，供给政策更侧重“保交楼”，8月部委推出2000亿专项借款，郑州等地成

立纾困基金，11月央行向商业银行提供2000亿免息再贷款用于保交楼。9月以

来，“保主体”政策支持力度明显加大，信贷、债券等融资支持政策明显增多。

政策效果如何？需求侧销售持续走弱，供给端竣工边际改善、民企融资低迷

需求政策加码下，住房贷款利率持续下行，但居民购房意愿不强，地产销售延续

低迷。全国房贷利率明显下行，去年10月至今年10月，首套房、二套房平均贷

款利率分别回落1.6、1.1个百分点，超20城首套房贷利率低于4%；但居民购房

意愿、地产销售持续疲软，10月商品房销售同比回落23%；居民新增贷款延续回

落、三季度居民新增中长期贷款同比-41%、低于总新增贷款同比11个百分点。

供给侧竣工边际改善，融资筑底、但民营房企融资延续低迷。8-10月房屋竣工平

均同比增速较7月提升30个百分点至-6%、好于新开工、施工平均增速-42%、-

41%。三季度房地产开发贷余额同比转正、较二季度提升2.4个百分点，指向地

产融资筑底；但融资支持政策出台后，国企民企融资分化仍加大，100家典型房

企中民企融资由7月的547亿回落至10月的38亿、占比由58%回落至10%。

未来关注什么？需求侧高能级城市改善需求释放，供给侧民企股权融资效果

高能级城市需求释放仍有空间，其地产回暖向低能级城市的传导带动值得关注。

目前低能级城市放松政策应出尽出、购房限制较小，但由于购房需求透支、人口

赵伟分析师SAC执业