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工程经济学综合课程

设计任务书

工程管理专业本科适用

班级：

学生姓名：

学号：

工程经济学综合课程设计任务书

一、设计名称

某房地产开发项目经济评价

二、背景资料

（一）项目概况

某房地产开发公司拟开发一项目，该项目所在区域潜在需求较大，具有很好的市场机会。

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该工程总用地面积为51898m，总建筑面积为52936m，建筑容积率为1.02，建筑密度不大

于25%，项目基准收益率为16%。

项目建设期为2年：2008年第1季度开工，2009年第4季度竣工。预计从2009年第1

季度开始销售，2009年第4季度销售完毕。

（二）投资估算及资金筹措

1.投资估算

（1）土地费用（包括地价款、契税、交易手续费）为22026.76万元。

（2）前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测以及“三

通一平”等阶段的费用支出，总计为277.91万元。

（3）建安工程费包括建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费，

为6002.92万元。

（4）基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目用地规划红线范围内的各种管线、道

路工程的建设费用，根据该市房价政策，按建筑面积224.00元/m2计算。

（5）公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共

配套设施的建设费用，根据项目实际，按建筑面积266.00元/m2计算。

（6）其他工程费主要包括临时用地费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、

施工执照费等费用。采用前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费之和的4%。

（7）管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活

动而发生的各种费用，按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费5

项之和的3%计取。

（8）财务费用是指为开发项目融资而发生的各项费用，本项目是借款利息。本项目共

向银行融资4000万元，在2008年第一季度向银行借款2000万元，第二季度借款1000万元，

第三季度借款1000万元。贷款年利率为7.56%(实际利率)，按季度计息，自2009年第一季

度开始用未分配利润来偿还本金。借款还本付息计划表如附表5所示。

（9）销售前期投入是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。主

要包括销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、销售服务费和销售许可证申

领费。本项目的销售前期投入按营业收入的1.5%计取。

（10）不可预见费：按前述9项之和的3%计取。

综上所述，项目总投资估算表，如附表1所示。

2.项目投资计划与资金筹措

根据项目实际付款计划和工程进度，合理计划资金投入量。项目总投资使用计划见附

表2。项目投资的资金来源包括自有资金、银行贷款、销售回款。项目总投资中，银行贷款

4000万元，销售回款根据资金需要投入。项目总投资使用计划与资金筹措表见附表3所示。

（三）销售计划及经营收入测定

1.项目营业收入测算

项目至2009年初项目开盘时，根据该地区房地产发展前景分析，预计销售均价10000

2

元/m，采用委托代理销售模式。

2.销售计划

2

项目销售总建筑面积为50290m，2009年第1季度开始预售，预计2009年第1季度至

2009年第4季度的销售比例分别为25%，40%，25%，10%。

（四）税费

根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。

印花税为营业收入的0.05%计。销售佣金按照营业收入的1.5%计取。该项目的土地增值税

根据国家《土地增