房地产企业签订不同合同涉税分析.pdfVIP

自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服

务业等由缴纳营业税改为缴纳增值税。

营改增对企业带来的不仅仅是税率的变化，对企业内部的财

务核算、涉税分析、合同管理、现金管控等方面都将产生重大

影响。而合同管理是企业内部管理体系的重要一环，合同条款

在签订中，具体内容不同将直接影响企业的税负及税款交纳。

企业合同管理中需要关注的几个要点问题。

一、合同签订时应当审查对方的纳税资格，并在合同中完善相

关信息。

1、签订合同时要考虑货物或服务的提供方是一般纳税人还是小

规模纳税人，提供的发票是增值税专用发票还是普通发票，增

值税率是多少，进项税金能否抵扣；

2、合同双方需要把公司名称、纳税人识别号、地址、电话、开

户行、账号信息等注明，用于提供方开具增值税专用发票。

二、合同中应当明确价格、增值税额及价外费用等；

增值税属于价外税，价格和税金是分离的，价款的含税价和不

含税价，对企业的税负和利润有不同的影响，增值税作为价外

税，一般不包括在合同价款中，需要在合同中注明不含税价（特

殊情况除外）；

2、采购过程中，会发生各类价外费用，有必要在合同中约定

价外费用以及价外费用金额是否包含增值税。

3、合同中约定违约金和赔偿金条款

根据增值税有关条例，总承包方向建设方收取的违约金和赔

偿金属于增值税价外费用，属于增值税纳税范围；需要开具发

票并纳税；而建设方方向总包方收取的违约金及赔偿金不属于

增值税纳税范围，无须纳税；

（备注：采购合同中不可以出现违约金和销售额挂钩的条款）

涉及到增值税纳税义务）

三、合同中不同税率的货物和服务应当分项核算

1、同一家企业可能提供多种税率的服务，甚至同一个合同中包

含多种税率情况。对兼营的不同业务，一定要在合同中明确不

同税率项目的金额，并进行分项的明细核算。

2、采购一批或者汇总物资时，如（开具材料一批、汇总运输发

票、办公用品、劳动保护用品）必须提供防伪系统开具的《销

售货物或者提供应税劳务清单》并加盖财务或发票专用章；否

则进项税金不得抵扣；

四、发票提供、付款方式等条款的约定

1、增值税专用发票涉及到抵扣环节，将增值税专用发票的取得

与付款义务相关联。在合同中增加“取得合规的增值税专用发

票后支付款项”的付款方式条款，规避提前支付款项后发票认

证不了及虚假发票等情况。

2、虚开增值税专用发票的法律后果非常严重，需要在合同条款

中应加入虚开条款。如开票方开具的发票不规范、不合法或涉

嫌虚开，开票方不仅要承担赔偿责任，还必须提供合法发票；

3、增值税发票需在开具后360天内认证，合同中需约定一方

开具增值税专用发票后，应派专人或使用挂号信或特快专递等

方式在发票开具后约定期限内及时送达对方，逾期送达导致对

方损失的，约定相应的违约赔偿责任。退货行为涉及到开具红

字发票的行为，约定对方需要履行协助义务。

4、合同中约定了质保金的扣留条款，质保金的扣留会影响到增

值税开票金额。合同中应约定质保金发票开具条款；（是工程结

算时按承包金额全部开具发票还是单独收到质保金开具发票）；

五、三流一致合同

“三流一致”，指资金流（银行的收付款凭证）、票流（发票的

开票人和收票人）和物流（或劳务流）相互统一；即收款方（开

票方）和货物销售方（劳务提供方）必须是同一个法律主体，付

款方（货物采购方）或劳务接收方必须是同一个法律主体，如果

三流不一致，将不能对税款进行抵扣。即：付款凭证、合同、发

票内容三方一致情况下取得的增值税进项税不可以抵扣；在委托

方和受托方存在债权债务关系情况下，签订三方协议（委托收款

或委托支付协议），可以实现进项税抵扣；

六、对于跨期合同的处理

营改增后未执行完毕的合同，应将未执行部分涉及的税金，由

营业税调整为增值税;

1、纳税义务在营改增之前的，按原合同条款执行；

2、纳税义在营改增之后的，应签订相对应的补充协议；对部分

合同条款按照营改增政策要求，修改合同总价、不含税价格、

增值税金额，明确发票类型，价款结算方式与开票事宜等内容。

3、未执行完的事项如涉及增值税多个税目，从合同条款上详细

区分不同税税率项目的合同价格。

各类合同签订注意事项:

（一）房地产开发企业与施工方签订总包合同

（二）房地产企业与安装公司签订安装合同

1、A房地产公司与B门窗安装公司签订包工包料安装合同，总

价款600万，其中门窗价款350万，安装费用250万；

A房开公司可以抵扣