立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告.doc

目录

TOC\o1-3\h\z第一章总论4

第一节工程背景4

1、工程名称：立丰集团“东方MALL”建设工程4

2、建设单位：立丰〔西安〕房地产开发4

3、工程建设依据：4

第二节工程概况5

1、工程建设地点5

2、工程规模与目标5

3、主要建设条件6

4、工程投资效益预测〔暂空〕7

第三节工程建设原那么及要求7

第二章市场预测分析7

第一节商贸零售业开展趋势及特点7

第二节西安市商贸业开展现状及开展空间预测9

第三节目标市场及竞争力分析11

第四节市场风险分析12

第三章工程环境分析13

第一节自然地理及交通环境13

第二节商圈人文及经济环境13

第三节工程开发政策环境14

第四章商业规划的总体原那么14

第一节商业规划的总体原那么14

第二节规划工程应具备的条件15

第三节工程规划内容16

第五章工程实施16

第一节工程论证16

第二节工程推介17

第三节招商引进17

第六章财务评价17

第一节损益表及静态盈利分析17

第二节现金流量表及动态盈利分析21

第三节资金来源及运用表的贷款归还能力分析22

第七章风险控制23

第八章结论24

附件目录：25

一、东郊工程周遍市场调查状况25

〔一〕周边街道办事处根本情况25

〔二〕工程周边商圈概况27

(三)东郊楼商业地产调查比照表36

(四)工程周边公交车次及线路40

二、西安市零售企业销售排名情况41

〔一〕开元商城简介及经营概况45

〔二〕世纪金花购物中心简介及经营概况48

〔三〕民生百货大楼简介及经营概况51

三、西安市经济、人口、消费水平状况56

〔一〕西安市居民消费情况一览表56

〔二〕西安市各区县从业人员平均工资统计表57

〔三〕西安市零售、餐饮网点从业人员及经济情况57

〔四〕西安市居民总消费水平58

〔五〕全市批发零售贸易业根本59

〔六〕分区县人口和户数及人口变动情况61

四、工程平面图62

五、工程商业规划设计〔初稿〕71

第一章总论

第一节工程背景

1、工程名称：立丰集团“东方MALL”建设工程

2、建设单位：立丰〔西安〕房地产开发

3、工程建设依据：

根据《西安市国民经济和社会开展第十个五年方案纲要》的精神，西安市坚持开展大商贸、建设大市场、搞活大流通的思路，力求对传统商贸业进行结构性调整，建设多形式、多业态的商贸体系，通过深化流通领域的各项改革，进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业的现代化进程。

近几年来，西安市开展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得长足的开展，流通规模不断扩大，社会消费品零售总额一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社会消费品零售总额到达440、05亿元〔摘自统计局资料〕，比上年增长13、01%，且每年以12—13%的数额递增，呈现强大的市场潜力，有着巨大的市场开展空间。

虽然近几年西安市商贸业开展较快，但也存在着商业网点布局过于集中，要素市场开展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态标准化和规模化水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变形。

根据以上所述，结合近年来国内外出现的全新零售业态—SHOPPINGMALL的成功案例，建设以经营选购商品为主，休闲、餐饮、娱乐、购物相结合的多功能大型或超大型的“一店消费”必将成为零售消费的重要支撑点。“东方MALL”建设工程便拟以此占领西安市商贸业的“制高点”而设立。

第二节工程概况

1、工程建设地点

“东方MALL”建设工程位于西安市东二环与南二环路口交叉东北角，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，交通便利，是西安今后几年重点开展地带。

2、工程规模与目标

“东方MALL”建设工程总建筑面积8、3万平方米，地上五层半，底下二层半，地下停车场面积为13000平方米，共有停车位约450余辆。其中一层层高4、8米，二、三层层高4、5米，四层层高4、2米。建筑投资约三亿元人民币。建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适合消费市场的要求，集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体，实行智能化、科学化管理，成为零售消费行业一大亮点。

“东方MALL”主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中表达当代消费特性，充分发挥交通、文化、物流、人流、餐饮等优势，将“东方MALL”建设成为西安市规模一流、设施一流、环境一流、效劳一流的消费中心。

3、主要建设条件

市场条件：西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发的桥头堡，经济开展速度日益加快，始终保持13%以上的增幅，全市消费品零售增长速度亦到达12%以上，人均收入水平逐年增加。以2002年西安市消费品零售总额409、4亿元，按每年递增12%计算