信用策略专题报告：基于销售、土拍、参与主体的三四线城市观察-240805.pdfVIP

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证券研究报告发布时间：2024-08-05

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证券研究报告/债券研究报告

基于销售、土拍、参与主体的三四线城市观察

--东北证券信用策略专题报告

报告摘要：

历史收益率曲线

[Table_Summary]

三线城市销售总量大，今年以来同比率先企稳，我们通过统计局口径-克

而瑞120城销售金额来看，从2024年2月开始，这部分城市销售金额

率先恢复，同比降幅自2024年3月以来大幅收窄。从绝对金额来看，统

计局口径-克而瑞120城口径下的三线城市成交金额自2024年4月以来

大幅上升，持续超过二线城市的销售金额。

分层级来看，三线价格在中枢内持续震荡。2024年以来三线城市价格环

[Table_Report]

比下跌趋势放缓，2023年8月以来三线城市商品房成交均价环比基本持相关报告

平，价格止跌企稳；二手房方面，2024年以来挂牌均价位于0-2%之间，《东北信用策略深度报告：换一个视角看地产

已有明确中枢，但因为成交量尚不足，所以价格仍处于持续震荡趋势。对经济的拖累》

-

而当量、价跌至稳定后，以本土民企为代表的新参与主体因为可以获取《东北信用策略专题报告：银行可以获得的外

更高的项目净利率，就会有意愿持续拿地提供优质土拍供给，且偏向以部支持有多少？》

更高的溢价获取优质地块，布局区域主要以二、三线城市为主。从2022--20240710

年开始，各层级土拍金额显著收缩，其中全国性布局民企大幅减少新增《东北信用策略专题报告：青岛城投债，值得

拿地，而对应的是部分二、三线城市本土民企土拍金额大幅上升，样本关注》

三线城市中本土民企拿地金额占比从2022年的18%快速上升至2023年-

的25%。《东北信用策略专题报告：哪些金融债收益率

仍有3%？》

从项目净利率视角来看，2020年以前，以万科为代表的全国布局项目土-

拍溢价普遍更高，压缩了本土房企的利润空间（相较于其主营业务来说，[Table_Author]

房地产项目的相对收益并不明显），而在2022年后，全国民企持续退出证券分析师：袁毓佳

二、三线土拍市场，本土民企抢占市场份额，主要布局的二、三线城市执业证书编号：S0550524070004

8436@

项目净利率大幅上升。

需求端方面，三线城市不同总价、面积段新房成交占比趋于稳定，房价

泡沫挤出对居民购房偏好影响有限。三线城市新房成交面积自2023年

Q3以来至今下行趋势暂缓，其中刚需户型（110平米或100万以下）成

交占比较为稳定，而偏改善户型（130-150平米或200-300万）成交小幅

回升。

从成交均价来看，样本三线城市各面积段、各总价段价格下跌节奏普遍

放缓，背后反映的是新房成交呈现出较强的结构分化的特点，例如宁波

面积段在200平方米以上的新房成交均价较为坚挺，而更低面积段的新

房成交均价主要以震荡为主。

风险提示：地产政策超预期，居民