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物业公司跨区域经营发展须注意的几个问题

1、“初始规模不经济”问题

必须看到：在占领内地市场的初始阶段是相当困难的，例如水土

不服、管理链拉长，导致管理成本增加（电信、差旅、补贴、住房等

费用的增加），管理效率不高，新建分支机构前期投入较大，工资差

异，同工不同酬矛盾等等。另外，内地不少地区管理法规相对不完善，

消费者接受物业管理意识较差，收费标准低，因此管理中矛盾多、风

险大，管理得不好，就会损害企业品牌形象等等。这一系列问题都将

困扰每一个进军内地的物业管理企业，也正是由于这些，在进军内地

市场的初始阶段，原母体企业资源很难共享，或共享度不高，投入多

而产出少，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。相反，所表现

出的往往是“初始规模不经济”。特别是一些承诺“带资承接”、“亏

损管理”的项目，更是不堪重负。因此，每一个进军内地的物业管理

企业都必须要有足够的认识和思想准备，要摒弃“立竿见影”的急功

近利念头，真正把第一步走稳、走实。

2、“规模效益”与“经验曲线”问题

规模效益一般是指一个企业在超出盈亏平衡点后，其生产规模越

大越经济，效益也越好，规模经济绝对不能等同于简单扩大再生产，

即规模扩大以后利润总额按算术级数等比递增。

规模经济的根本原因在于：由于企业原有资源的共享，随着规模

的扩大，产量的提高，分摊到每个产品上的固定成本相对减少，导致

总体成本下降，从而取得经济效益。因此，对于物业管理企业来说，

扩大管理面积能否取得更好的经济效益，关键应该看投入产出率与资

源共享度。它同时提醒我们：规模效益是资源的充分共享而决非人员、

机构等简单增加。

那么什么是经验曲线呢？经验曲线是指当某一产品的累计生产

量增加时，产品的单位成本趋于下降。经验曲线的根本原因在于劳动

效率的提高，工艺的改进和产品的改善，亦即由于企业在管理上取得

了明显的效果，促使产品单位成本下降。如果管理不善，不能有效地

激励员工并保持合理的定员，成本还有可能回升。因此，经验曲线告

诉我们一个简单而深刻的道理：管理出效益。这是每一个跨区域经营

的物业管理企业必须注意的问题。

3、“地域文化差异”问题

时下，实行跨区域经营管理的物业管理企业日益增多。然而，物

业管理的对象是房地产这一不动产，沟通的对象是具有不同文化差异

或背景的人，每个城市、每个地区及那里的人们，都有自己不同的地

域风格和文化，因此，必须要充分重视这种“地域文化差异”现象。

物业管理的“地域文化差异”分为三个方面：一是自然条件的差

异，二是经济发展水平的差异，三是文化的差异。这三方面对物业管

理的影响不尽相同。自然环境的差异会由于科技的发展而逐步缩小；

而经济规律的重复性也能让人对未来的发展有一定的预见；但文化差

异就不同了，文化是一个城市存在的方式，一种价值观念。形象地说，

社区就好象是城市的一个个细胞，应被整个城市的气氛所笼罩。因此，

人文生态与自然生态同等重要。人文生态包括人与自然的关系、人与

人的关系及人与文化的关系，这些关系在处理上必须结合当地实际。

比如绿地私有化可以很好地解决人于自然的关系，不同特点的社区文

化可以解决人与人的关系、人与文化的关系等。作为跨区域经营发展

的物业管理企业，要想使其管理模式实现真正意义上的成功移植，就

必须对当地的文化充分了解，注重人文生态的研究。

同时，对于当地市场的经济基础、政府支持程度、业主物业管理

消费意识等问题，也必须做到心中有数。也就是说，跨区域经营发展，

应首先建立在对目标市场的全面客观分析、准确定位、正确把握的基

础之上。

4、“本地化”与“特色化”问题

虽然规模化的过程是“本地化”的过程，但作为外地物业管理企

业来说，坚持标准、保持品牌特色仍然至关重要。因为正是由于你的

品牌、你的管理标准，才取得了宝贵的市场份额。优秀企业的共同特

点是在经营实践中形成了统一的品牌、统一的经营发展方向和理念，

它是企业在生产经营过程中形成的共同价值观、目标、文化、个性的

统一体，它是强化企业凝聚力的重要手段之一，更是企业传播形象形

成良好口碑的重要载体。如果你丢掉了它，降低了管理标准，那你就

形同本地企业一样失去了你的优势。如果你在“同化”中“退化”，

那么，在如今双向选择的市场竞争中，你就将被淘汰出局，要不就是

本地企业超过你、取代你，要不就是被另一家外地企业所取代。因此，

作为跨区域经营的物业管理企业，应始终牢记的一条宗旨即是：“没

有特色不开店。”

5、企业“人力资源