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我市土地一级开发项目管理费使用中存在的问题及建议

我市土地一级开发项目管理费使用中存在的

问题及建议

土地一级开发是指政府或其授权委托的单位在土地出让

前，按照国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划和土地

一级开发实施方案，对一定区域内的城市国有土地和农村集体

土地进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行必要的基础设

施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内土地达到“三通

一平”的土地二级开发条件。我市2008年出台《?市土地一级

开发暂行办法》,开展土地一级开发工作，实施主体为各级土储

机构。参照财政部基本建设财务制度中关于基本建设项目可按

照投资规模计提建设单位管理费的规定和外地市的相关办法，

经市政府批准，2010年4月?市土地资产管理委员会办公室印

发了《?市土地一级开发实施方案》，所附《关于2010年土地

一级开发项目推进意见》中提出：“项目管理费按照不超过土

地一级开发成本的2％计提”。近年来，土地一级开发项目管

理费主要用于组织、实施一级开发中发生的费用，主要包括：

抽调及聘用人员经费、租用现场办公场地经费、交通费、土地

挂牌出让前的现场管理费等。目前，市土储机构经市政府批准

可以计提土地一级开发项目管理费的收储项目有2个，均成立

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了现场指挥部，先后抽调、聘用60余人，实施土地一级开发

收储工作，2010年—2013年，项目管理费实际支出?万元。

经认真调查分析，近年来，在土地开发成本中计提项目管理

费，有效保障了土储机构聘用专业技术人员和现场办公等方面

的经费来源，加快了项目实施进度，但在提取、使用中也存在

一些问题，需要高度重视并认真加以解决。

一、我市土地一级开发项目管理费提取、使用中存在的主

要问题

（一）计提标准过高。我市土地一级开发项目管理费提取

的现行做法是参照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第

十三条“通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理

的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%”的

规定制定的。比如，北京市各级土储机构人员不参与征拆和基

础设施、社会公共设施建设，通过招标确定施工和管理单位，

中标企业负责完成基础设施建设从立项到监管交接、土地房屋

征拆、土地平整、临时管护等全部工作，管理费是政府对中标

企业给予的回报，其中包括中标企业取得的收益。而我市土地

一级开发实施主体为土储机构，负责一级开发全过程，其现场

人员以财政拨款事业单位在编人员为主。我市土储机构实施的

两个项目按开发成本的2％最高可计提管理费?亿元，但项目实

施三年来项目管理费实际支出只有?万元。目前，项目已完成

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总工程量的80%以上，管理费支出仅达到可计提比例的

11.5%。可见，我市现行2%的计提比例过高。

（二）开支范围不明晰。对于土地一级开发项目管理费的

使用范围，国家尚没有相关法律法规予以明确规定。财政部

《基本建设财务管理规定》明确了建设单位管理费开支范围，

具体包括：人员工资、办公费、差旅交通费、劳动保护费、业

务招待费、竣工验收费和其他管理性质开支。其管理费率是以

建筑安装工程费总额分档递减进行计算的。而我市土地一级开

发工作既涉及区域内的土地收储和征拆单位、居民的安置，又

涉及土地整体区域规划等工作，除了需要支付现场办公人员、

车辆、房租、现场临时管护等费用外，还要发生土地挂牌出让

前的整体区域规划专家论证费、土地招商及推介费等。目前，

我市土地一级开发管理费规定中没明确专家论证费、土地招商

及推介费等是否在管理费中开支，实际工作中，一般单独核

定，列在土地收储总成本中。

（三）开支标准不明确。土地一级开发项目现场指挥部应

如何配备人员、车辆，以及外聘专业人员数量、工资等没有统

一标准，易出现四方面问题：一是聘用人员过多，工作效率

低，工资成本高；二是借用的车辆不受控制，车油车修费用支

出大；三是临时办公用房使用面积超标准，租金过高；四是办

公设备重复购置等。