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2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)

1、[试题]路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于

()的健全与否。

A.路线价B.深度百分率C.宗地形状D.临街状态

【答案】AB

【解析】简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到

估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

2、[试题]估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益

状况调整时，应包括的内容有()。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率。E,临街状况

【答案】ABD

【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。外部基础设施完备

程度、临街状况是区位因素;可能容易混淆的是容积率这个选项，容积

率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材P199。

3、[试题]某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为

220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店

今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收

益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬

率为8,5%。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。

A.66,34

B.98,42

C.984,20

D.1213,85

【答案】B

【解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。价值减损额=(40-

25)/8,5%×[1-1/1,08510]=98,42万元。参见教材P221。

4、[试题]房地产估价机构应当由自然人出资，以()形式设立。

A.集体企业

B.国有企业

C.有限责任公司

D.合伙企业。E,股份有限公司

【答案】CD

【解析】房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者

合伙企业形式设立。

5、[试题]下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场

价格上升的是()。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

【答案】C

【解析】本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降

低开发成本，可能导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的

下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将抑制

需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增

加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激

投资导致价格上升。参见教材P138。

6、[试题]运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选

用“全剩余寿命模式”估价，如果测算收益期，则选用“持有加转售

模式”估价。()

【答案】×

【解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。运用收益法

评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“持有加转售模式”估

价;如果测算收益期，则选用“全剩余寿命模式”估价。参见教材P235。

7、[试题]预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每

年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经

营期限为()年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【解析】合理经营期限为n，令A-(n-1)b=0，则n=15年。参考：

教材第六章《收益法及其运用》第二节：报酬资本化法的公式。

8、[试题]下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降

的因素是()。

A.控制土地供应量

B.增加城镇居民可支配收入

C.增加房地产保有环节税收

D.提高城市化水平

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产持有环

节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向

于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少

需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。参见教材

P139。

9、[试题]某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10

年前通过出让方式取得