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优秀项目经理必备9大能力

一、良好的法律、法规和依法履约的意识物业项目经理作为项目管理

第一负责人,必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一

些实施细则,如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业

收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令

性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规,才能使物业管理工作有法有据、

有条不紊地展开；同时,物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签

订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业

委会签订的《物业服务合同》,明确掌握合同内所规定的权利和义务,以及收

费标准、期限、时间等一系列条款,这样才便于今后开展各项物业实务操

作。做到有法可依。

二、良好的沟通和服务能力

住宅物业管理面对社会方方面面的监督检查,如街道、社区、派出所、房

管处、规划局,以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。所有这些公共

关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力,以沟通协调各方面关系的

能力。即便是一方面关系的僵化,都会产生各种各样的后果,给物业管理处的

正常运作带来麻烦,而物业项目经理与广大业主和员工的及时沟通,则更有

利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信,便于物业管理

各项工作的顺利开展。客户服务周全。服务是永恒的主题,物业主物业主任应树立任应树立

永远想在永远想在业主前面业主前面的思想,认真观察、了解业主客户〔的实际和潜在需求,

延伸和拓展服务项目,确保服务内容的多样性,提升业主客户〔的生活品质和

满意度。

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三、优秀的品德、良好的敬业精神

满足广大业主服务需求满足广大业主服务需求应视作一个管理处主任的最高目标。就目前现状

来说,物业项目经理应该是一个苦差事,不仅要具备良好的素质,而且还必须

要有敬业奉献精神,要有吃苦在前、享受在后、、先天下之忧而忧先天下之忧而忧的精神。

要使物业日常管理能够正常运作,还需要考虑和预见本管理处所辖范围内的

人和事,防患于未燃,这就需要一个物业项目经理全身心投入,例如手机必须

保证24小时开机；遇到突发的紧急事件而下属不能处理时,物业项目经理

不管风吹雨打,必须赶到现场亲自处理。要有模范者的姿态领导。物业经理

必须身先士卒,模范遵守和执行公司各项规章、标准和程序,忠于企业,勇于

承担责任,不推诿、不退缩,充分充分发发挥挥好好头狼头狼的作用。

四、良好的组织协调能力和管理能力

一个物业管理处必是由一个团队组成,其人员包括客服管家、保安人员、维

修人员、保洁人员。一个物业管理处少则十几个人,多则上百个人,要把这些

来自五湖四海的性格、喜好、文化层次均不同的员工,揉合成一个理念一

致、步伐一致、全心全意为广大业主服务的团队,需要项目经理付出极大的

心血来精心浇铸。如果没有一定的组织协调能力,那么结果是可想而知的。

全面管理,不求精通,但求全面。物业管理行业,外部关联部门多,服务对象差

异性大,服务内容涉及门类杂,专业性和科技含量广,内部管理上员工层次多,

行业整体职业素质有待提高,对项目经理的专业知识、管理技能和经验要求

比较高。

五、利用物业管理平台的经营意识

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现在的物业的管理来说,普遍处于微利、保本或亏损状态在〔5年以上的住

宅物业小区管理中表现得尤为突出。同时,物业收费标准及收费率普遍不高,

广大业主还普遍存在着广大业主还普遍存在着房子是我买的,物业不是我选的,交不交费与我无关交不交费与我无关

的观点,甚至对服务要求无限多,一旦发现某些物业服务瑕疵或者是房地产

开发商遗留的质量问题,均认定为物业服务不到位,从而拒付物业费。因此,

作为一个物业项目经理,如果没有良好的经营头脑,那么这个管理处的盈利

水平将是大打折扣的,因运行不当而导致的亏损是难以挽回的。管理处主任

必须要用好、用足政策给予管理处的经营平台,来弥补物业管理处收费标准

低、收费率普遍不高的欠缺。

六、必备的本、费、税、利观念

作为市场中自负盈亏的物业管理公司,除了要取得良好的社会效益外,盈利

是企业所追求的主要目标之一,而一个项目管理处经常运营的用工成本、服

装费、保安用具、保