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精装修的设计管理

摘要：随着房地产市场的日趋成熟，各大房地产商的竞争在各个领域进行争

夺。“精装修”的品质和效果已经成为购房者买房的重要依据，精装修中的设计

管理已在房地产业起举足轻重的作用，设计管理的好坏将直接影响整个房地产销

售业绩。行之有效的精装修设计管理将对整体的住宅品质起到决定性的作用。

1精装修设计管理的概念

精装修的设计管理是近几年来才出现的新名词，包括了两个方面内容：

精装修、设计管理。

1.1精装修的概念

2002年建设部住宅产业化促进中心正式颁发了由有关单位和专家编写的

《商品住宅装修一次到位实施细则》，就是专门针对精装修房而定的。

1.2设计管理

设计管理的定义由英国设计师michaelfarry于1966年首先提出，“设计

管理是在界定设计问题，寻找合适设计师，且尽可能地使设计师在既定的预算内

及时解决设计问题”，他把设计管理视为解决设计问题的一项功能，侧重于设计

管理的导向，而非管理的导向。

1.3精装修设计管理

精装修设计管理就是：“根据购房者的需求，有计划有组织地进行设计

研究与开发管理活动。有效地积极调动设计院(设计师)的开发创造性思维，把市

场与消费者的认识转换在产品中，以更合理、更科学、更环保的方式影响和改变

人们的生活，并为企业自身获得最大限度的利润而进行的一系列装修设计策略与

设计活动的管理。”

2精装修设计管理的过程

房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程

的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工

后的验收阶段。

2.1准备阶段

准备阶段的管理过程主要有如下事项：

2.1.1整理项目资料

熟悉设计有关的规范和定额标准，联合营销、成本、工程等部门收集分

析必要的资料和信息，形成各方面相关数据，为项目定位做足准备。

2.1.2项目任务书的制定

明确设计任务和要求，如室内设计任务的使用性质、功能特点、设计规

模、装修标准、装修设计控制价，根据任务的使用性质所需创造的室内环境氛围、

文化内涵或艺术风格等。从而保障正确的项目定位，能够最大限额的满足购房者

的需求。

2.1.3室内设计单位的选择

在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，它将决定项目任

务书的完成情况，目前市场我们把设计单位的级别分成三大类：国际知名的设计

师、港台知名的设计师、国内知名的设计师。通过各渠道搜集优秀设计师资料分

类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。

2.2项目设计阶段一般按项目设计的流程分成四个环节：概念设计阶段、深

化设计阶段、招标、施工图阶段、软装设计阶段

2.2.1概念设计阶段管理需要对设计师提供的概念方案进行论证，需要组织

建筑、营销、策划、成本等部门进行会审，确认概念设计的可行性，然后出具项

目概念方向确认书。

2.2.2深化设计阶段

在此阶段，需让设计师安排深化家具布置及室内陈设品，固定装置并提供最

终设计概念表述书，供审查确认。内容包括家具布置的楼层平面图，同时提供彩

色家具平面图及透视图表达整个设计概念。为了保障项目设计的实际可行性，这

一阶段需要大致确认楼面，墙壁和天花的主要饰面，并明确总体的初步风格，已

确定主要空间的总体室内建筑概念,并要求设计师提供主要的饰面材料，地毯，

木质装饰，织物的样板，主要家具的选择，装饰灯具的图片，以明确每个主要空

间的室内设计概念。同时组织营销、成本及项目施工相关部门进行会审，最终确

认深化设计的可行性。

2.2.3招标、施工图阶段

通过多方论证认可深化方案设计成果后，需要求设计师提供招标施工图,在

此阶段，必须包括所有的主要装饰点缀品的尺寸位置及选择。此阶段需审核设计

师提供的设计成果包括：

总平面图；各楼层平面图及天花面图；主要地区之大样图；标准室内设

计节点图；更新的电脑立体效果图及/或整体透视彩图；材料及饰面的最终规范

纲要包括材料展示板及饰面颜色选定；公共室内位置，室内卫生间及厨房及文娱

设施设计图。

2.2.4软装设计阶段

这个阶段，通常在精装修项目中是不可或缺的组成部分，也是项目个性化设

计的主要表现方式及样板房与交房标准的重