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第十二讲土地经济基础知识

一、城市土地的基本特征

具有一般土地所共有的特性。但研究重点不在于土地的共性，而在于

它的特殊性。

1.承载物质要素和社会经济活动是其基本的自然属性

2.位置的极端重要性

●影响的显著性

●影响的广泛性

●影响的敏感性

3.开发经营的集约性

4.使用功能的相对固定性

5.功能上的整体性

二、城市土地使用价值的构成

城市土地是从原始自然的土地和农业土地脱胎而来，具有土地共有的

经济属性。但由于人类社会劳动的巨大投入，城市土地的使用价值极大地

扩大，增加了许多新的内容。

城市土地的使用价值主要有三部分内容所构成：

1.城市基本物质环境所提供的土地使用价值

这一使用价值必须经过对城市市政公用设施及生活服务设施投入社会

劳动才能获得。这种劳动包括对土地的开发和在开发，以及各种设施的日

常维护和经营。按照投入的不同，此种使用价值可分为4个类型：

（1）形成城市土地前的社会劳动投入

（2）对具体地块开发和再开发的直接投入

（3）对城市设施进行的必要投入

（4）对城市设施日常维护和经营的投入

2.集聚效应所形成的土地使用价值

（1）城市所在区域范围内经济、社会、文化等方面的发展，对城市

形成的集聚效应

（2）城市自身人口与产业的集聚效应

上述集聚效应，不仅缩短了城市产供销的距离和时间，能够提高效

率，降低成本，而且为迅速发展先进的交通、通讯手段，提供了必须的规

模效益和需求的推动力，从而加快空间距离和时间的相对缩短，更大的提

高城市效率。这种集聚还能够促使城市社会分工协作的迅速扩大和深化，

形成有利于产业发展的外部条件。

集聚效应的影响还表现为，随着城市的发展而使单位面积土地的利用

强度增加，从而提高城市土地的使用价值。

3.城市土地潜在的使用价值

城市土地使用价值并非上述三部分简单相加所构成。他们是相互渗透

影响的，有时甚至产生乘数效应。在城市顺利发展过程中，城市土地使用

价值常常出现良性循环：区域社会、经济、环境发展——城市物化劳动投

入增加——土地使用价值增长——城市集聚效应扩大——社会财富集聚增

加——城市和区域社会、经济、环境继续发展——……。

三、城市土地的所有权与使用权

城市土地的所有权，是指土地所有者依法对土地占有、使用、收益和

处分的权利，又称土地产权。土地产权是反映土地制度和政治经济体制的重要内容，是

土地关系的基础，对土地的经济意义有深刻的影响。土地的产权制度决定着土地的使用方式和土地

收益的分配形式，并影响土地使用的社会经济效益。在土地的权属中，最主要的是土地的所有权和

使用权。

土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益

和按照国家法律规定作出处分，并排除他人干扰的权利。

土地使用权也称使用经营权，是指使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对土

地享有的使用权利。使用权权利人对归其使用的土地依法享有占有、使用及一定程度的收益、处分

的权利，并享有排除第三人非法干涉（包括土地所有者）的权利。

土地的所有权的权能构成：通常由占有权、使用权、收益权和处分权

等四项权能构成。

（1）占有权。依法对土地进行实际支配、控制的权利。

（2）使用权。依法对土地进行实际使用的权利。

（3）收益权。依法收取土地所产生的自然或法定利益的权力。

（4）处分权。依法处置土地的权力，包括出卖、出租、赠送、遗

赠、抵押等。

1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》规定：“实

行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，“城

市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规

定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，

属于农民集体所有”，“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院

代表国家行使”，“土地使用权可以依法转让”。

“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。

“国家依法实行国有土地有偿使用制度”；

“国家实行土地用途管制制度”；

“各级人民政府应当加强土地利用计划的管理，