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商业规划的六项原则及八大内容

一、商业规划设计的六项原则

一个商业项目前期是一定要做规划设计的，但很多项目违背了这个规律，最后才发

现项目建起来以后很多方面需要补救,所以项目建设前期一定要进行规划设计，那么商业规

划设计有哪些原则呢?

1、市场调查是前提

商业必须要进行充分的市场调查，没有市场调查是不能定位的,是不能进行规划和

设计的，所以我们认为各项调查是前提。

2、商业定位是依据

我们进行商业规划设计时,一定要依据商业定位的要求，即商业项目是做什么的？

做什么业态,什么品类。如果要做一个家居建材城，它的荷载、层高、柱距的要求是有特殊

性的，整个物业也就存在特殊性。同时物流系统不一样,整个卖场的动线交通就会不一样，

客流交通也就存在差异。

商业定位不仅仅是业态的定位，还包括经营定位，如果我们要做一个商业步行街,

要进行统一管理,分散经营,那么物业设计肯定要符合商业步行街的需求。

所以我们所有的设计、布局都是要依据定位来做的。

3、设备配套是重点

不同的业态定位、品类定位、功能定位对设备配套的要求是不一样的,比如一个购

物中心，就可能有餐饮、休闲、娱乐,就存在给排水、通风排烟、垃圾处理的问题.如果要做

一个夜总会,由于营业时间的特殊性，就要考虑垂直交通的问题.如果要做电影院,除了营业时

间之外,层高、柱距都是有特殊要求的.

4、经营管理是目标

我们做的前期调查、商业定位、设备配套都是围绕着一个目标,那就是后续的经营

管理，如果说定位、布局、配套都不符合要求的话，那就不能保障商业项目的后续经营。

5、多方沟通是保障

商业项目一定要保持多方面的有效沟通，比如管理团队要与开发商有效沟通，要了

解投资商的发展战略、投资策略、财务状况，另外还要和建筑设计院沟通，大家都知道商业

建筑不同于普通住宅,是有自身的特点的，它可以解决建筑规范、消防规范、形象外观，但

是它不能解决商业规范,所以我们要和建筑设计院沟通，如果这个商业项目建设完成后准备

出售,那我们还要和销售公司沟通，销售公司总希望将商铺切割的越小越好,但是10平方米以

下的商铺是不能做品牌的，所以商铺的切割面积也是需要沟通的.如果商业项目引进主力店

的话，我们还需要和主力商家沟通，比如沃尔玛、肯德基。所以商业规划设计需要多方沟通.

6、投资策略要照顾

投资策略要照顾谁呢？照顾老板，开发商。如果老板急于解决资金链的问题，那我

们肯定就要在商业规划方面配合投资商的资金回笼，而不能单纯的考虑商业的美观、利用价

值，而要考虑商业项目的长期经营。如果顾此失彼，商业项目将很难经营下去.

二、商业规划设计的八大内容

1、项目的业态规划

除国家规定的业态之外，我们还可以将业态细分，即划分为主业态与子业态。作为

一个商业项目来讲，我们要进行规划设计，首先要对它的业态进行规划。

商业项目的业态规划包括哪几项内容呢？它主要包括业态定位、业态组合、业态布

局和市场定位。

2、项目的功能规划

商业项目前期的功能规划对于商业项目具有重要的作用，它直接影响到商业项目后

期经营的效果.

商业项目的功能规划包括：商业功能设计、商业功能组合和商业功能布局。

3、项目的布局规划

布局,就是一个商业项目的各个楼层做什么，每个楼层的通道怎样设计，应该是什

么走向,这是布局规划。

商业布局是指各类商业业态、经营品类、消费功能，在商业物业内部空间立体分布

的经营格局。商业布局包括垂直布局（楼层）、平面布局（楼面）和区域布局（局部）.

4、项目的交通规划

商业项目的外部交通、内部交通、垂直交通、平面交通都应该怎样去做，这叫交通

规划。

商业商业交交通通有“四流有“四流，包括车流、物流、客流、员工流。

商业交通还有外部交通和内部交通之分。

外部交通主要包括：城市道路网的协调、广场功能及人流组织、主入口设计及人流

导入、车辆分流及路线设计。

内部交通分为垂直交通和平面交通，垂直交通包括主次动线宽度与走向、电梯的类

型及功能、电梯的位置及方向、电梯的空间分