北京星海乐器公司项目建设可行性研究报告究报告.doc

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北京星海乐器公司项目建设可行性分析报告

一、项目名称

北京星海乐器公司项目（暂用名）。

二、位置

该用地位于北京市朝阳区黄木场6号，地处CBD的东南侧。该厂区北侧为北京客技站，南侧隔百子湾南路为北内集团总公司，西侧紧邻北京酱油厂，东侧紧邻由原北京市朝日啤酒有限责任公司改造的苹果社区。整个厂区总占地面积约为

6.98公顷，用地形状较为规整，交通较便利。

三、项目背景

为适应北京规划进行战略性调整和企业发展战略需要，北京星海乐器有限责任公司将公司下属分、子公司全部搬迁到北京市通州区次渠镇北京市光机电仪一体化产业基地星海乐器园，该基地地处五环路外，与北京经济技术开发区比邻，并将北京钢琴厂及公司本部所在地交北京市土地整理储备中心收购。北京市土地整理储备中心根据《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门转发关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（京政发[2002]33号）的有关规定，将该项目用地纳入市政府土地储备库，委托北京城市规划设计院编制该宗用地的控制性详细规划方案。该院

受土地储备中心的委托，研究该厂区内的用地性质改变和建设问题。

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四、厂区内现状情况

北京星海乐器责任有限公司被百子湾路分割为南北两个区域，百子湾路以北

为仓库区，占地约0.73公顷；百子湾路以南为厂区和宿舍区，占地约6.25公顷。

厂区内地上建筑物有公司厂房、生产用房、库房、办公用房及其他相关生产

配套用房等，总建筑面积约83800平方米。

五、用地性质调整

根据北京城市规划设计院对双井地区的整体研究，认为该厂区百子湾路以北的仓库区由于紧邻铁路，建设有一定的困难，因此，规划调整为防护绿地。百子湾路以南的用地性质调整为居住用地，但需根据该地区的整体规划，以均衡配置的方法建设公共绿地0.74公顷。用地中部增加一条红线20米宽的城市支路百子湾二街。由于该厂区改造为周边地区的市政及公共设施的建设作出了较大的贡献，

因此，在容积率的给定上采用上限指标以示奖励。

本次规划确定百子湾二街以北居住用地建筑控制高度为80米，容积率为3.5；百子湾二街以南居住用地建筑控制高度为60米，容积率为3.0。调整后预计居住总建筑面积约为14.5万平方米（不包括地下设备及辅助用房），按100平方米/户计算，居住人口为1450户，4060人（按2.8人/户计算）。教育配套设施应与较为协

商在周遍地区解决。

六、建筑控制高度调整

《北京市区中心地区控制性详细规划》中确定该厂区的建筑控制高度为24米，

宿舍区建筑控制高度为18米。本次规划拟将该用地的建筑控制高度提高到60-80

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米，其可行性论述如下：

根据《双井地区工业部分用地改建控制性详细规划》，该厂区周围居住区的建筑控制高度以60米和80米为主，部分用地的建筑高度为100米，因此，该用地

的建筑控制高度调整至60-80米与周围已有及规划的建筑空间环境基本上无矛盾。

在北京城市总体规划中，建筑高度控制是分区规划的，依据用地的区位、性

质等因素来确定规划建筑高度控制层次。因该地区位于北京市东三环路以外，

CBD的东南侧，其开发建设及适度的建筑高度对北京市旧城传统风貌保护影响较小。且项目研究范围内无文物、古树等需环境保护的因素，没有对建筑高度控制

的特殊要求。

从交通方面看，规划用地建筑控制高度从24米调整到60-80米，建筑量增加幅度较大，但由于该厂区位于规划化工设备厂东路西侧，北有百子湾路，南有百子湾南路；且距东三环路较近，因此，交通的疏散问题不会很大。由于北京市规划委员会《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》中规定：“规划市区内，

建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目需进行

交通影响评价”，因此，建设单位应该委托相应资质单位作交通影响评价分析。

七、规划控制指标

1、规划工地平衡表：

用地名称

居住用地

防护绿地

占地面积（公顷）

4.51

0.52

占总用地（%）

64.61

7.45

4

集中绿地

道路用地

总用地

2、控规指标表：

0.74

1.21

6.98

10.6

17.34

100.00

地块编号

地块编号

A

B-1

B-2

C

用地性质

防护绿地

居住用地

公共绿地

居住用地

用地面积（公顷）

0.52

1.91

0.74

2.6

容积率

0

3.5

0

3

建筑面积（万平方米）

0

6.69

0

7.8

建筑密度（%）

0

25

0

25

建筑高度（米）

0

80

0

60

绿地率（%）

100

30

100

30

人口容量（人/公顷）

0