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SHAPE
财务控制后评估
编号：JSCR-HY-B06-BD008
版号：A/0
财务控制后评估
规划指标变动评估
可研指标
（平方米）
实际指标
（平方米）
指标变化
（平方米）
变动率
（％）
净用地面积
50,821
50,821
0
0.00%
容积率
3.50
3.56
0
1.71%
总容积率面积
177,874
181,040
3,166
1.78%
总建筑面积
196,474
20**年8,110
11,636
5.92%
＃可售面积
195,294
197,556
2,262
1.16%
住宅
155,178
143,411
-11,767
-7.58%
商业
18,516
24,820**年
6,304
34.05%
农贸市场
3,000
4,256
1,256
41.87%
车库
18,600
25,068
6,468
34.78%
＃不可售面积
1,180
10,554
9,374
794.42%
本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点：
不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92％：其中可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,
可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，与可研相比减少11,767平方米（减少了7.6％）；农贸市场面积变化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商业及车库分别增加了6,300～6,400平方米
可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。
（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预计销售情况”）
销售价格（元/平方米）
销售面积（平方米）
可研
阶段
实际
建设
增幅
可研
阶段
实际
建设
实际
销售
销售率
＃可售面积
4,622
5,672
22.71%
195,294
197,556
178,264
90.23%
住宅
4,300
5,309
23.47%
155,178
143,411
140,578
98.02%
商业*
9,115
9,373
2.83%
18,516
24,820**年
20**年,479
82.64%
农贸市场
3,600
12,746
254.06%
3,000
4,256
1,999
46.53%
车库
9
10
11.11%
18,600
25,068
15,20**年8
60.67%
（备注：商业物业中包括商铺及写字楼）
住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98％；实际销售价格与可研相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长11.9％，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析：
P＝A2×B2－A1×B1
＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】
P：收益增加值
A1：可研销售价格
B1：可研销售面积
A2：实际销售价格
B2：实际销售面积
其中：【（A2－A1）×B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值
【（B2－B1）×A2】可理解为面积指标变动影响贡献值
商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的83％，且目前实际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，销售总额增长了13.7％。经测算，该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。目前商业部分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。
农贸市场实际建设面积为4,256平方米，与可研相比增加了41.9％，实际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到254％，但实际销售面积（1,999平方米）不甚理想，销售率仅为46.5％且尚未达到可研阶段的预计销售面积（3,000平方米），其原因主要有以下几点：规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然该部分物业实际销售收入增加了135.9％，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。
车库部分实际建设面积面积为25,068平方米，与可研相比增加了34.8％，但销售面积的实际销
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