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固收深度报

一文读懂城投收储政策进程及模式2024年08月05日

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观点

证券分析师李勇

◼政策背景：1）当前，中国房地产行业库存问题严重，接近上一周期库存执业证书：S0600519040001

顶点，商品房去化周期和存销比同样处于历史相对高位，因此存量房去010

库存是现下盘活地方资产负债表、提振市场信心的重要环节。2）房地liyong@

产高库存压力主要源于需求不足及监管约束趋严趋紧，房企融资渠道不证券分析师徐津晶

断受限，或进一步影响房企的供给能力，新建房源减少、在建房源递延，

执业证书：S0600523110001

消费者对房地产的信心及预期下降，长此以往将导致地产恢复的内生动

力严重不足，库存水平居高不下，陷入“供给-需求-供给”的负面循环。xujj@

◼政策进程：1）棚改货币化安置是上一轮去库存的主要动力之一：城投相关研究

参与收储最早可追溯至2014-2015年，推行目的在于满足保障房需求与

《如何看待8月的流动性环境？》

加快库存去化。2015年的中央经济工作会议提出住房保障要逐步实行

实物保障与货币补贴并举，将部分存量房转为公租房和安置房，因此或2024-08-04

可将上一轮棚改货币化安置视为具有城投收储性质的政策雏形。具体来《二级资本债周度数据跟踪

说，2014年央行为推动棚改货币化安置政策配套推出PSL工具，为地20240802）》

方政府提供足以支持棚改计划的资金来源。此后2015-2018年，棚改货

币化安置步入向全国推广的高峰期，PSL投放额度也伴随棚改执行节奏2024-08-04

变化而相应增减，不仅助力实现商品房库存去化，也一定程度上助推房

地产投资和销售的增长。2)本轮城投收储主要出发点转变为提升保障

性租赁需求：2022年以来，棚改进程逐渐接近尾声，城投收储的目标从

满足保障性安置需求转变为满足保障性租赁需求。2022年起，全国各地

不少城市开始试点推行收购存量房源以进行城投收储的探索，试点案例

的主要资金来源为自筹。直至央行先后于2023年2月设立1000亿元

“租赁住房贷款支持计划”、2024年5月设立3000亿元“保障性住房

再贷款”，前者并入后者管理，用于支持地方国有企业以合理价格收购

已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，自此“城投收

储”资金来源进一步拓展，政策迈入在全国范围内推广的新阶段。

◼收储模式分析：1）对商品房新房收储的对应政策即为3000亿元保障性

住房再贷款收储政策，具体模式包括：a）棚改货币化安置模式：政府组

织购买和政府集中采购分别由政府通过与房企、中介机构合作或集中采

购的方式购买房屋产权或使用权用于安置棚户区居民，而直接货币补偿

指政府直接给予棚户区居民货币用于购买房屋或支付其他相关费用，三