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剖析：产业园区物业的八大特征

（一）定位“四新化”

产业定位是园区的灵魂。产业定位越精准，越容易聚焦企业，形成良性产业生态，园区在空间设计、招商、服务、运营管理等方面越容易有的放矢。

并不是所有的产业都适合打造产业生态型园区。第四代产业园区通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”为主要产业范围，相对于传统产业，“四新经济”对产业发展环境的要求更高，不仅需要硬环境，更需要人才、资本、服务等软性要素的匹配。

以互联网金融行业为例，该行业近些年呈爆发性增长的态势，但风险防控和金融安全始终是行业发展的核心问题。2015年，我们敏锐地捕捉到互联网金融行业的这一特点，并结合区域产业发展现状和资源禀赋，将房山区某园区定位于互联网金融安全产业，提出了打造“世界互联网金融安全第一园”的目标，为该园区设计了独特的“园区＋”体系，帮助其形成以园区平台为核心，园区与各方主体深度合作的园区产业生态网络。经过几年的发展，该园区已经发展成为北京的明星产业园区。

（二）链接平台化

相对于传统的产业园区，第四代产业园区的产业主体具有多样性和强关联性两大特征：

一是产业主体具有多样性。除了产业链上下游企业之外，关联产业、金融机构、技术服务机构、中介服务机构、政府、科研机构、行业组织等都是园区产业生态的构成主体。产业主体的多样性满足了高科技企业对要素的多样性需求，是园区生态网络得以形成的基础。

二是产业主体间具有强关联性。在园区生态系统中，各类产业主体能够通过多种方式形成最广泛的链接，除了产业链上下游企业的业务往来，借助互联网和大数据等技术手段，不同行业之间能够实现业务交叉、数据共享和运营协同，使园区的平台属性增强，通过网络效应降低各类主体的交易费用，从而使整个园区生态的效率达到最优。

图1北京互联网金融安全示范园园区平台生态

（三）空间交流化

要使园区中各产业主体之间产生深度合作，空间的交流功能至关重要。仅依靠传统的会议室、报告厅、洽谈室等正式、固定的交流场所远远无法满足“四新”型企业和员工的需要。因此，在进行空间设计时，第四代产业园区通常需要在去边界化和内容生活化两方面做好文章，以便营造丰富多样、轻松愉快的交流氛围。

一是去边界化。园区在设计时通常刻意模糊室内外、工作区与休息区等特定功能区域的边界，打消固定空间功能边界给人们带来的束缚感，室内外连接处、办公大楼的某一楼层、步行道旁、楼宇间等空间均可建设为交流场所。

二是空间内容生活化。通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施，给交流带来舒适感和放松感，提高交流效率。

武汉研创中心将楼宇间空地、人行步道、湖边等设计成交流空间，布置座椅、亭廊等休憩设施，并通过花坛、树池等硬质界面和低矮灌木的柔性界面相互拼接为员工营造环境良好的交流环境。

图2武汉研创中心的交流空间

（四）职住平衡化

第四代产业园区的产业特点决定了企业员工中高级白领的占比较大，同时，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对生活配套的需求也大幅提升，职住分离、只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商和聚贤。

第四代产业园区在规划之初就充分考虑职住平衡的问题，通过生活配套的打造，满足人们的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求，实现真正意义上的产城融合发展。

以深圳蛇口工业区的南海意库园区为例，该园区位于深圳市南山区中心地带，原为加工企业厂房，后经过腾笼换鸟，定位为创意产业园。招商蛇口通过“公交都市示范区”建设，引进面向中国籍学生的国际学校、国际医疗机构，对该园区周边的生活设施进行了全面升级。目前，南海意库已经形成了一个较为完善的500m生活圈，基本实现了职住平衡。

图3南海意库园区周边配套设施示意图

（五）服务生态化

随着企业间分工的愈发明细，企业对园区服务的需求不断趋于多样化。第四代园区的服务体系已经从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变，通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个层次的园区服务体系，切实满足产业生态的需求。

表2产业园区服务体系的四个层次

在构建服务体系时，园区密切关注企业发展动态，了解和预测企业需求，适时提供与企业特点相匹配的服务。在服务企业的过程中，园区不仅可以分享企业成长的红利，还能够积累大量服务资源，真正做到与企业的共同成长。

针对企业的现实需求，启迪控股整合全球范围内的政府、企业、高校及科研机构等资源，打造产业研究、产学研、人力资源、培训服务、信息、投融资等六大服务平台，为企业提供包括交流培训、人力资源、中介代理、信息与宣传、政策支持等全方位的生态化产业服务。

图4启迪控股的产业服务体系

（六）管理智慧化

信息技术在第四代产业园区中已经得到广泛应用，通过“智慧园区”的建设，园区可以在通信、政务、产业服务、民生、节能环保等方面提